【下町ＦＰ】不動産投資のさまざまな経費と収益構造
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あなたのお金の悩みを解決し、マネーストレスフリーを支援する下町ＦＰの横谷です。
今回はサラリーマンでも出来る資産運用の王道、不動産投資による収入です。大家さんになると体験する経費と収益について考えてみました。サラマーマン、実は誰でもなれるチャンスがあります。僕も17年前にひょんな拍子から始めました。
大家さんになるって考えると大変そうですが、仕組みを理解すればだれでもできます。
過去記事では一棟投資と区分投資のテーマを記事にしました。
過去記事【不動産投資の美味しさとリスク】はここ
この不動産投資の収益構造について、実際の経験を踏まえて分析してみたいと思います。
区分所有、いわゆるワンルームタイプの投資の話です。実際はどうなのでしょうか？
不動産投資に必須の関連業者
ワンルームタイプのマンション投資には様々なプレーヤーがいます。
新築・中古の販売業者、テナントを見つけて客付けする仲介業者、管理修繕を得意とする賃貸向けの修繕会社等があります。彼らはプロであり、自社または預かった物件へのセールスをしてくれます。ただしこの業界、物件は数多くありますからオーナーとしての協力業者さんへの営業努力もそれなりに必要になります。
また、区分所有のオーナーとなるのですから、一般のマンションと同様にマンション管理組合や契約管理会社との付き合いも出てきます。
僕も4物件、不動産からの収入物件を持っています。マネーストレスフリーですからね。
それでは、これらの関連部門の役割をまずは整理してみましょう。
新築ビルダー（企画・建設）
新築投資マンションを企画建築します。専門の業者ですから、用地確保から企画まで一貫して行って建築をしています。専門業者ですから用地確保と建築価格が販売価格と賃料価格と釣り合う形にして企画しています。価格設定ですが、そうは言っても50㎡のマンションが4000万円だとすれば、20㎡は1500万円にはなっていません。設備費等が掛かりますが、一般に造り手にとっても2500万円前後で販売ができるので企画側も収益性が高いビジネスとなります。
販売会社
新築
新築の販売業者はファミリー物件と同じ、傘下の販売会社や契約の販売会社が行っています。多くは同系列資本の会社が多い印象です。普通の新築マンションならモデルルームや設備・防音等が中心となりますが、投資向けマンションは駅徒歩や乗降客数、人口や世帯分析、近隣学校や大学等の立地関係、最後に価格と広さ、物件価格と想定賃料等がアピールされています。
中古
投資向けの中古マンション業者は、ほとんど非在庫で情報掲載のみで販売をします。もちろん物件情報は、レインズ（REINS）＝ REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM（ 不動産流通標準情報システム）という業者共通のプラットフォームを閲覧しての物件情報として掲載をしています。仲介業務として購入客を見つけてオーナーと交渉する事が中心です。
テナント付け不動産業者
新築は同系列の販売会社が行うケースが多く、不動産業者に仲介料を払います。また、物件の借り上げサブリース家賃保証も比較的多く実施されています。
中古は街の不動産店による仲介業務が中心です。いづれも賃貸契約後の家賃回収も管理契約として行いますし、テナントの部屋の緊急修繕やクレームにも対応しています。
建物管理会社
投資新築ビルダーは販売から管理まで一貫しているところが多く、管理費や修繕費も集めてオールワンインでグループで運営している形が多いのです。一方、中古は投資専用物件だけでなく、分譲物件も賃貸向けに出てきます。分譲物件は、管理組合経由の一般の管理専門会社が参入しています。
目につくだけでもこれだけのプレーヤーが、資産運用向けのマンションには存在し、大家さんは直接テナントを見つけられませんから、いろいろなシーンでパートナーとして各業者にお世話になる訳です。
差し引かれる経理を見てみると
ここからは、今も複数物件を10数年運用している僕の経験も含めて記事にしていきます。
例えば、１５００万円の物件を頭金を入れて、投資向けのローンを25年で組みました。もちろん登記などの諸経費は必要です。家賃を80,000円に設定しました。家賃は決まりがなく、周辺相場が参考になります。
家賃相場の妥当性はここで検索↓
近隣の不動産屋さんを回って物件の客付けをお願いします。ついに、テナントが入りました。あなたも大家さん開始です。それでは、この不動産投資の経費や収益構造を見てみましょう。
不動産投資は総収入金額 ー 必要経費 ＝ 不動産所得となります。
まずは収入です。家賃80,000円でしたね。
ここからいろいろと差し引かれるものもありますが、大家さんになったあなたの収入です。敷金は預り金、礼金は収入になります。次にここから引かれる経費について考えてみます。
次に支出です。
管理費と修繕積立金
毎月必ず掛かる必要費として管理費と修繕積立金があります。投資専用マンションは管理費7,000円、修繕費が3,000円とか低額が多いのですが、修繕費不足のリスクがあります。利回りを上げるために低い設定になっています。新参の業者などは将来倒産リスクがあるかもしれません。
中古の分譲タイプでしたら管理費と修繕費でもワンルームで約2万円前後は掛かります。家賃からその位の経費が出てゆくという事ですね。ただし、管理はやはり良いものが多いです。余談ですが、中古物件を買うときは修繕積立金を確認しましょう。戸当たり100～150万円位プールされていれば相当安心ですね。つまり、30戸なら3千万円～4.5千万円です。
賃貸管理手数料
この80,000円の家賃を回収するのは、あなたと契約を仲介した不動産業者です。テナント契約と共に管理契約を締結します。家賃に対して一定の管理手数料を支払います。大家さんは店子との賃貸契約と一緒に賃貸管理契約も締結します。管理手数料は3%から5%位が一般的です。5%とすると手数料は毎月4,000円です。家賃から手数料を差引かれた金額が明細と共に毎月振り込まれます。
サブリース契約の場合
新築などでは、サブリース（家賃保証）を付けているケースがあります。あるいは中古でもサブリースをしてくれる専門業者もあります。もちろん物件の優位性がなければダメです。
一般に家賃の10%～20%位がサブリース手数料です。サブリースは空き室でも家賃が入ります。20%だとすれば16,000円です。本来はサブリースに期待する物件なら買ってはいけません。でも、大家さんは空室と言うリスクを回避したいのですね。
サブリースには注意点もあります。テナントの敷金・礼金はサブリース会社のものになってしまいます。契約〇〇ヶ月後から支払いなんて言うものあります。それから修繕費や内装費もオーナー持ち契約が多いので注意です。どんな人が住んでいるかも大家さんは分かりません。そして保証料は、2年単位で見直され下がってゆくこともよく聞く話です。
その他経費
都度の、修繕費用や毎年の固定資産税とオーナー向け火災保険等が経費として掛かります。
受取家賃の実際について
一般契約
家賃80,000円－（管理費・修繕積立金20,000円－管理手数料4,000円）＝56,000円
サブリース
家賃80,000円－（管理費・修繕積立金20,000円－管理手数料4,000円）－サブリース16,000円＝40,000円
ローンですから、ここからローン返済の支払いが発生します。一般的な自宅ローンでしたら0.4%位からありますが、事業向けの投資ローンの金利は高く1.4％～4.0％位の高い金利設定が事業として適用されています。
試算
実例で計算してみると（ローン支払い）
今回は、1,500万円の投資中古物件を買っています。
例えば1,300万円ローンで金利2.2%の支払い25年としましょう。月々均等で56,375円（年676,500円）です。頭金200万円を支払って受取トントンです。リスク高すぎですよね。
これが800万円ローンならば、月々34,692円（年416,304円）です。頭金を700万円支払って月2万円位の収益ですね。
利回りいろいろ
このように不動産投資は、株式などと違って大きく儲ける事はできません。700万円の資金投入で2万×12=24万の差益。リスクを減らすのは、頭金を増やしましょう。本当は現金買いがおすすめなのがサラリーマンの不動産投資だと覚えておいてください。
※ローンを考えなければ利回りはこうなります。
表面利回り 家賃8万×12ヶ月=96万÷1500万＝6.4%
実質利回り 差引家賃5.6万×12ヶ月=70万÷1500万＝4.64%
先程のローン支払いを入れると、収益は激減します。確かに、実質利回り10%とは保有10年で元が取れる計算です。たたし、利回りより支払える方法で物件を買う事が大事です。
投資金利回り 差引家賃5.6万 ×12ヶ月＝70万÷700万（自己資金）＝10.0% 投資額から見た利回りです。
確定申告後の利益とは
サラリーマンの不動産収益は給与所得と合算した総合課税となります。収入を合算してそこからサラリーマンの経費と大家さんの経費を引いてその所得から課税計算をします。所得が多くなれば納税、少なくマイナスになれば納め過ぎで税金から還付を受けます。
賃貸物件の経営で生じる様々な支出を経費として計上すると、利益が圧縮され節税をすることができます。この辺が不動産投資の優れた点です。ではワンルーム大家さんは何が経費とでき、何ができないのか。実際の確定申告を例にとって考えていきましょう。
不動産所得とは
総収入金額 ー 必要経費 ＝ 不動産所得の金額
必要経費として認められるものは・・・
登記時点のみに掛かる経費
・印紙税・登録免許税・不動産取得税・ローン手数料・司法書士報酬・仲介手数料
登記、一回のみ掛かりますので、一般には初年度は赤字になります。所得が合算で減り、所得税の還付金も発生します。
毎年所有で発生する経費
・礼金・更新料または頭金などの名目で受領するもの
（入居者との契約時の礼金と呼ばれるもの、また契約更新時の更新料などが含まれます。
(1) 税金
固定資産税や都市計画税は毎年経費になります。
(2) 保険料
テナントも加入しますが、大家さんの火災保険料等は経費に計上できます。
(3) 不動産会社への賃貸業務手数料
トラブルの解決や家賃の徴収などの管理会社への業務委託料は必要な経費として認められます。
(4) 税理士への報酬
確定申告を税理士事務所に依頼する場合の報酬も経費になります。ほとんどが大家さん自身でやっています。
(5) 減価償却費
これがとても大きな経費です。建物や設備には法律で耐用年数が設定されおり、マンションのRC造は47年です。土地を除く建物は47年掛けて減価してゆき、経費に毎年参入できます。最後は1円になります。また付帯設備は別の方法で減価償却します。エアコンやキッチン、トイレ・風呂など、例えば15年等短期で償却できます。
中古は途中からの減価償却となりますが、実際にはお金が出ていかないのに経費として認められます。ある意味、節税ですね。
(６)管理費・修繕積立金・修繕費
区分マンション所有者が管理組合に対して支払う管理費や修繕積立金は、経費としての計上が可能。突発の修繕費も同様です。
(7) ローンの金利
黒字経営で融資を受けて物件を購入した時の支払い金利は、土地を除く部分は経費になります。
(8)その他経費
物件を見に行った交通費、経営のための本を購入した書籍代、不動産屋への交通費や手土産代、常識の範囲内で経費にできます。
法人化することで計上できる経費の幅が広がったり、規模が大きくなると専従者給与が認められたりしますが、保有数室程度では事業的規模とはなりませんのでありません。
不動産マンション投資のメリット
一般に不動産投資のメリットはこう言われています。
家賃で年金が積み増しできる
毎月確実に見込める収入源ができ、ローンで購入しても家賃収入をその返済に充当できるので、月々の返済額はごくわずか。完済後は家賃収入がそのまま私的年金になります。
都心部なら安心経営
都市部の家賃相場が安定した物件なら、リスクの低い長期的な運用ができるので、老後の備えに適した投資になる。
万一の時は保険がローン残高を保障
少ない自己資金で始められる
物件選びと収益試算がしっかりできて空室がなければ、有効な投資となります。資産運用として給与とは別の財布を持てる人生の余裕は素晴らしいものです。毎月、7万円弱の家賃が振り込まれる、経費が使える等メリットは"うまくいけば"たくさん出てきます。
最終売却後に投資の成功・不成功は決まる
不動産投資は毎年確定申告をして決算を申告します。一般には2年目からは黒字となり納税が発生しますが、経費が大きい為に96万円家賃を受け取っても、納税は数万円のケースがほとんどです。減価償却や運営経費が経費として認められているから節税にもなります。
確かに赤字経営にして所得税を還付する節税もありますが、空室の時のローンに耐えられないのならやってはいけません。
☞ポイント
不動産投資には毎年の確定申告で前年の決算をして納税や還付を行います。二つ目の財布、不就労所得が入ります。
総収入金額 ー 必要経費 ＝ 不動産所得
最終投資利益の確定は
＝不動産購入総経費－（売却費用＋トータル不動産所得）がどれだけプラスか
毎年確定申告しながら大家さんは経営となりますが、忘れていけない事があります。経費として減価償却をして建物や設備を減価してゆきます。帳簿上の減価ですからお金は出ていきません。その分キャッシュフローが良くなります。
ただし、本当の不動産投資の利益は保有物件を売却した時に決定するのです。
もし、1500万円の投資マンションが15年後に500万円での販売でしたら受取家賃では損失が出ます。1500万円で売却できれば、その期間の大家さんの利益はマルマル利益になります。つまり、最終売却できて通算保有期の利益が確定するのです。
不動産は売るタイミング、つまり出口戦略もとても重要なのです。なんとなくですが、今日の記事で物件を買う、運用する、経費と確定申告、大家さんの仕事、最終利益の考え方についてお分かりいただけましたか？
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