Ｊ-ＲＥＩＴ年間50万円超の分配ポジションを初公開【下町ＦＰ】インカム投資入門
ほったらかしJ-REITで年間50万円超の分配金
資産運用をすべきか、しないほうがよいかは、個々人の置かれているライフプラン環境や投資経験、リスク耐性が大事だといつもお伝えしていますが、下町FPはどうなの? といった質問をよくいただきます。
そこで今日からは、僕の運用スタイルである『インカムゲイン』を中心としたライフスタイルを考えていきたいと思います。僕はインカム投資として、REIT、現物不動産、インフラファンド、米国高配当ETF、ソーシャルレンディング投資、国債社債、海外投資などを分散して実は行っているのです。
昨年年末にＷＥＢコンサルを50代の相談者の方に実施、インカムゲイン運用を提案したことがありました。40代までの方でしたら多少リスクを取っても資産自体の拡大を提案しますが、その年齢ですからインカムゲインによる安定収入を提案したのです。
今回使用する資料の一部は、その時のダイジェスト資料を活用しています。相談者の方も投資信託やポートフォリオを大変勉強されていました。今、株価上昇の中で資産運用や売却利益が注目されており参入する方が増えています。
この売却益の逆発想ですが、ほったらかしでもお金が入ってくる運用スタイル『インカム投資』があります。そこで今日から投資のいろいろ、インカムゲインについて考えてゆくシリーズをスタートさせることにしました。
僕の株式のポジションも今回、初めて公開しています。ブログ講座やコンサルはやっていても実際は運用をやっていないのなんて思わないでください。投資経験がないのにiDECOだ、NISAではないのです。あるいは不動産投資をしたことのない不動産を売る営業マンではありません。現役の実運用体験も活用したコンサルを行っているのです。
※資産形成の準備の続きは、シリーズでお伝えしています。
■資産運用の基本までの講座
とはいっても実は、失敗も多いのですが、成功がカバーしてくれているだけです。資産運用はトライ&エラーがつきものです。ですがそのリスクをFPコンサルで低減させるのが、僕たちFPの役割のひとつとも言えます。
資産運用を開始する時に検討すべきことのひとつに商品でなく、運用収益の源泉の検討があります。その中で課題となるのが、キャピタルゲインとインカムゲインのどちらを中心に考えるのがあります。
キャピタルゲインとインカムゲインは、どちらも投資用語です。あまり聞きなれない方もいらっしゃると思います。いずれも「投資家が受け取る利益」を指します。ただし、どういう風に受け取る利益なのか、その特徴に違いがあり、用語が違ってくるのです。
まずキャピタルゲイン（capital gain）とは、保有していたポジションである資産を売却することによって、得られる売却益を指します。
つまり
売却価格-購入価格-手数料＝損益(キャピタルゲイン)
として計算されます。プラスならキャピタルゲインです。マイナスですと、キャタルロスといいます。
一方、インカムゲイン（income gain）とは、ポジションを保有する、資産を保有することで得られる安定的・継続的な利益のことを指します。インカムにはインカムロスという概念がないのが特徴です。
具体的には、株式投資で受け取る配当金や投資信託の分配金、不動産投資の家賃収入、ソーラー発電所の売電収入、銀行預金や国債などの受取利息など、売却を伴わない保有により定期的に入ってくる収益がインカムゲインとして考えられます。
ＦＩＲＥなどの早期リタイア生活や老後の年金生活では、キャピタルゲインよりもインカムゲインが有利と考えられます。つまり長期にわたりポジションや配当などを受け取る生活です。
定期収入の仕組みを構築する仕組み
これを活用して、それ自体をじぶん年金的に受け取り、生活するスタイルです。
この下の図は、その時のＷＥＢコンサル面談で使った資料の1枚です。
インカムゲインについての説明に使用しました。
↓
*************************************************
*************************************************
今日はその中の一つ、いわゆる配当生活・・Ｊ-ＲＥＩＴの可能性について考えてみたいと思います。REITはアパート投資とは違い、大型の物件や施設が多く、大型物件ですと数百億から最大1千億以上のオフィスとか、20億前後の住居マンションなどもあります。皆で出資をして不動産投資法人が借り入れをしながら運用、契約賃料から残った利益を分配金として出資者が決算時に受け取る仕組みです。株式と同じ市場でリアルタイムで売買できるのが特徴です。
あなたのお金の心配を解消してマネーストレスフリーを支援する下町ＦＰの横谷です。この下町ＦＰ日々雑感は、通常のセミナー講座とは異なり、個人投資家としての実績や毎日のニュースや見聞き経験したもので、皆さんと共有したいものを『徒然なるままに』お届けしています。お気軽な気持ちでご一読下さい。
安定した不動産収入(不就労収入)が手に入る
通常Ｊ-ＲＥＩＴは、大きな値上がり益は期待できない金融商品です。年に2回の分配金が、平均利回りとして3%~5%現在あります。通常の株式の高配当とは異なる高い利回りです。株式の高利回り銘柄の多くは、株価自体が下落し続けており配当が変わらず、結果として高利回りとなっているものが多いのとは少し違う仕組みです。
過去のJREITの記事
Ｊ-ＲＥＩＴの個別銘柄は、決算月もバラバラで毎月決算を6銘柄買うと毎月の分配が実現できます。また分配金は、オフィスなどは5年以上の賃貸契約、住宅でも2年、商業テナントや物流倉庫も比較的長期、老人ホームなどのハウスは安定分配と多少のコロナではびくともしません。現在ホテルREITだけは、コロナ禍で売上高に対しての家賃増減契約があったり、今は特に不安定で、分配金が明らかに大きく下落しています。
コロナ暴落と今の価格を東証リート指数平均で見てみましょう。コロナ暴落では、何と半分近くになりましたが、利回りが確約されていることを背景にじりじりと戻してきています。
ただし、暴落後も株式に比べては、値戻りが苦戦しています。ですから、まだ伸びしろがありそうです。僕も暴落時には、利回り7%前後になったREITを買い増しています。3.5%以下になればお勧めできない領域になります。
その僕のポジションを今回初めて公開しました。僕は、ＦＰとしての資産形成の個別相談をしていますが、実際に理屈でなく運用も行っている個人投資家でもあるのです。
現在のポジションを初公開
2021.2月現在の下町FPのポジションです。ほぼJ-REITで構成しています。
一時は、リート指数は、2200PTから一気に半分になり暴落が発生しましたが、2/3位は戻してきています。実際家賃からの分配金もほとんど変わっていないので安心感があります。現在含み益としては、約200万円になっています。これは買い増しもした結果ですが、やっと戻ってきつつあります。リート指数は、2000PTにはいずれ戻ると期待しています。
これを売却してしまえば、200万円-税金－手数料 で特定口座では2割減（20.325%）、ＮＩＳＡ口座は非課税となり利益確定は出来ますが、売却するつもりはありません。利回りが低くなりすぎるくらいの価格上昇になった時だけ売却をして、入替をする程度のほったらかし運用を実施中です。
現在のポジション、含み益が約200万円出ており、売却をすればキャピタルゲインの確定ですが、売却はしません。STAY HOLDでのインカムゲインを長く頂けたらと思っているからです。
では、この今回のポジションで年間の分配金はどの位なのでしょうか?
僕はエクセルで管理していますが、
約60万円近くの分配金・・
が受け取れるのです。
しかもこれは毎年です。僕は毎月の決算月に合わせた銘柄配分をしていますから、分配金が少ない月でも約3万円弱、多い月では7万円弱の分配金が毎月入金されているのです。
この金額、ちょっとした国民年金のようですね。こんな分配が毎月J-REIT運用で約束されるのです。インカム投資は派手さはありませんが、長期運用に最適な投資だと思うのです。特定の運用を推奨するものではありません。投資はあくまで自己責任・自己判断でお願いします。
まずはFPに相談・聞いてみたいという方はここから (クリックで画面移動します)
よく具体的な相談に特化して聞いてみたい方 特におすすめ (好評です!!)
個別に顔を見て資料なども含めたＷＥＢ面談をしたいという方に最適。
全国どこからでもリモート可能です。（最も指名が多く人気です）
☞
日々雑感、今日のポイント
今回から、いくつかのインカムゲインを得る運用をご紹介していきます。可能な限りの『ほったらかし投資』で収益を長期で得る方法です。僕もリーマンショックの時代からJ-REITは取り扱っています。
それは家賃は大化けしないものの、比較的長期に運用するのに向いているからです。ワンルームマンションやアパート一棟投資などが目立つ不動産投資ですが、よりリスクを分散したJ-REITでも4%程度の利回りは確保できる環境下にあるのです。これを長期運用に活用しない手はありません。投資できる時間は、あと僅かかもしれませんが、現在の価格にはまだ期待が出来ます。
J-REITは、証券会社に口座開設して株式と同様の方法で購入します。10万円以下、高くても６０万円前後で1株から購入可能です。少額非課税制度のNISAを利用して、分配金非課税などの毎年フル活用ならば、今なら累計600万円程度の運用が出きます。これだけでも年間24万円の分配金(600万円×4%)のポジションが長期に作れるのです。
リートにもリスクがたくさんあります。大きなものとしては、金利高騰リスクや地震のリスクです。運用開始に当たっては、リスクと仕組みを理解しての取引をお勧めします。
※本ブログでは、特定の金融商品を推奨するものではありません。投資は自己判断でお願いいたします。
FPは顧客ニーズに対応したライフプラン作成をします。貯蓄、投資を開始する前に大事なお金管理を成功に導くライフプランを作成する事をお勧めしています。作成する事で千万円単位の貯蓄差がはっきり出てきます。
継続は"チカラ"です。持続させるためには動機づけが大切です。ライフプランを作成すれば、子供の教育費・住宅費・老後資金と人生の3大資金が可視化出来、その推移と過不足や必要性の認識が高まり、目標への実現性が確実に増します。
ライフプランの問合わせは早いほうがベストてす。
お申し込みは、FPトータルサポートまで
お金のことを相談してみたいけど、誰に相談してよいかわからない方など、まずはFPへの相談から始めませんか？
Zoomオンライン相談も承っております。
（全国対応）
・人生の3大資金への資産運用
・退職後のマネーフリー資金作り
・相続・贈与対策
・家計収支の改善
・老人ホーム入居資金作り
・リスク別資産運用ご提案
メール相談は無料。個別面談が実質ゼロになるプランあります！！
まずは無料メール相談からでも大歓迎！！
*****************************************************************
ＦＰ事務所トータルサポートからの支援
*****************************************************************
人生にはライフイベントが色々控えています。
・あなたは、お子さんの将来教育資金を貯蓄する資産形成準備は整っていますか？
・あなたは自宅購入のローンを払い続けても、家計破綻しない自信がありますか？
・あなたは年金だけでリタイア後やっていける貯蓄に自信がありますか？
僕も４０代の時に悩み、キャッシュフロー改善のために不動産投資・為替・住宅ローン借り換えと早期完済、債券・株式・ソーシャルレンドに投資して資産形成投資を実践してきました。５０歳過ぎた時に現在の貯蓄形成で本当に会社を退職して資産寿命が尽きないか不安でした。
独学でリタイアプランとキャッシュフロー表を作ったもの、その時ＦＰと出会えたら不安なんてなくなったのにと今でも思います。
この経験をその時と同じような４０代の方、あるいはリタイアを10数年以内に迎える方の不安や相談に独立系ＦＰとして還元したいと思っています。
もし、あなたが４０代以上で、将来やお金に対して不安があり、貯蓄をあるいは投資をして資産形成を目指すのならライフプラン作成を検討してはいかがでしょうか。
シミュレーションでは毎年の家計の収支や貯蓄残高が、将来（生涯にわたって）どのように推移するかを予測できます。 キャッシュフロー表によりお金の寿命を可視化 ↓ クリックで拡大します。
この作成で結婚や子育て、老後における家計の姿がはっきりと見える化できる事から、家計診断をする上で、極めて優れた人生設計ツールとなります。 ライフプラン作成はの貯蓄力の判定や資産寿命・必要保険の可視化が出来ます。
人生の羅針盤の第一歩として僕と作成してみませんか。
ライフプランの作成サンプルはここから
提供するプランはここから
お支払いはカードでできます。
ＦＰライフプランレポートのサンプル
（相談の進め方ＰＤＦ）
キャッシュフロー表から収支や金融資産残高、年金推移などもグラフ化します。↓ 
迷ったら、 無料相談から、ファイナンシャルプランナーを味方につけて下さい。
本当にそうすべきかどうかは、あなたの状況や、意向を把握しなければ判断をすることはできません。僕はFP自身の個人的な考えを主張するのではなく、あなたが自ら判断できるようにサポートすることこそがFPの役割であると考えています。
下町ＦＰはあなたの人生の羅針盤づくりのサポートをします。
費用は掛かりますが、 元本保証のない危険な商品や株などでで何百万も損失を出す前の自己への投資とお考え下さい。 これこそが先行投資です。 お金の相談や不安がありましたら、下町FP横谷まで上記のお問い合わせタブ からご一報ください。
******************************************************************
下町FPは日本ブログ村・人気ブログランキングに参加しています。 記事が参考になった方は、下の【ファイナンシャルプランナー】をクリックください。 他の記事も見れますし、ブログ作成の励みになります。
★更にお得な情報
無料メール相談・ＦＰプラン申込み依頼
お金のことを相談してみたいけど、誰に相談してよいかわからない方など、まずは無料でFP相談を体験してみませんか？
ＦＰ申し込みプランはここから
下町ＦＰへのお問い合わせは下記フォームよりご相談・お問い合わせください。
初回メール相談は無料、個別面談も実質無料プランあり、 お気軽にご連絡ください。
無料メール相談も大歓迎！！
以下の５点はメール送付時には必ず記入ください。
①お名前とメールアドレス
➁在住の都道府県 〇〇県
③年齢 〇〇歳
④困り事や心配事項や具体的な相談内容
- 家計管理や家計収支の見直す方法は？
- お金の運用方法は？
- 子供の教育費の目安は？
- 住宅購入や住宅ローンを見直すには？
- 保険の見直し方法は？
- 老後や年金のことが心配なので老後の生活設計を立てるには？
- 住宅ローンの返済計画を見直す方法は？
など、お気軽にご相談ください。
⑤依頼：無料メール相談・初回個別相談・希望パック名等
（たとえばライフプラン診断）等のいずれかを記入ください。
メルマガ会員発行特典 絶対お得です!!
メルマガ発行をしています。 ブログでは書けない資産形成や 貯蓄５０００万円を目標にマネーストレスフリーを支援します。更新時には、ダイジェストメールが届くので購読も便利です。
登録者には
無料の４つの特典を進呈中
・『40歳から間に合う資産形成 虎の巻pdf』
・ＦＰも使う貯蓄寿命が見える『キャッシュフロー表xls』等随時進呈中
登録はここをクリック
登録は メルマガを申し込む
この記事へのコメント