ついにローン錬金術が減額へ住宅ローン控除の行方【下町ＦＰブログ】日々雑感

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FPブログ 住宅ローン減税の減額ニュースが走る

ここ数日、住宅ローン減税がついに変更となりそうだとのニュースが流れました。

住宅ローンを組んだ人の多くが経験をしたことのある減税です。

僕も利用させて頂いたひとりです。

今、適用を受けている人やこれから受けようと思っている人は、気が気でないでしょう。

でも、よく考えてください。

年末調整で、生命保険や個人年金、地震保険や介護保険、またまたふるさと納税、果てはiDeCoやNISAの非課税もそうですが、なぜそのような優遇措置がまかり通っているのかを考えたことがありますか?

退職金控除などもそうです。

世の中には、様々な控除があります。

そのほとんどが、自ら申請をすることで適用されます。

今日のブログタイトルでは、減税の言葉を敢えて使いましたが、これは控除されることによって減税されるという意味です。

いろいろ書きましたが、控除は全部で15種類あります。

15の所得控除

1. 　基礎控除
2. 　医療費控除
3. 　雑損控除
4. 　寄附金控除
5. 　生命保険料控除
6. 　地震保険料控除
7. 　配偶者控除
8. 　配偶者特別控除
9. 　扶養控除
10. 　社会保険料控除
11. 　小規模企業共済等掛金控除
12. 　障害者控除
13. 　ひとり親控除
14. 　寡婦控除
15. 　勤労学生控除

また、別の分類でいえば、控除には、2種類あります。

・人的控除

配偶者控除や扶養控除、障害者控除など個人的な事情を加味するのが「人的控除」です。

各自の基礎控除や配偶者控除、扶養控除などがよく聞くもので、各々の事情に合わせて所得から控除されることで実質的な減税となります。

このあたりはメジャーな控除ですね。

・物的控除

社会保険料控除や生命保険料控除、医療費控除など家事上の支出や損失を加味するのが「物的控除」です。

生活を豊かに安定させるものや医療費のような特別な支出に対して一定の控除をしてその経済的な負担を軽減するものです。

これらのほとんどは、課税所得からの控除となります。

そして・・・最後の所得税から減額される税額控除は所得税があれば最強です。

最強の税額控除のひとつが住宅ローン控除、いわゆるローン減税です。

直接の税額から差し引くのが、税額控除だからです。

金利8%から0.4%の時代となり逆ザヤとなった控除の行方は

総務省のホームページによると住宅ローン控除についてその目的について書かれていました。

総務省

厳しい経済状況を踏まえ、住宅投資を活性化し、景気浮揚の突破口にしようという狙いから、所得税における最大控除可能額を実施し、中低所得者層の方への実効的な負担軽減となるようにするものです。

つまり住宅取得の促進と負担軽減を目的としているのが、今巷で騒がれている『住宅借入金等特別税額控除』、住宅ローン控除・住宅ローン減税制度と言われるものです。

この制度の登場は昔からあり、過去を調べてみるとその歴史は古く、1972年に導入された住宅取得控除までさかのぼるのでした。

これは住宅購入後3年間は取得金額1%分の税金を控除するというものだった。

その後制度はさまざまに変化して今に至っているのです。

現行の制度の適用条件は・・・

• 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
• 自ら所有し居住する住宅であること
• 住宅の床面積（登記簿面積）が50平米以上
• 床面積（登記簿）の1/2以上が居住用であること
• 住宅取得から6ヶ月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること※1
• 控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下
• 中古住宅の場合、以下のいずれかを満たすものであること
  • 木造：築後20年以内
  • マンション等：築後25年以内
  • 一定の耐震基準を満たすことが証明されるもの
  • 既存住宅売買瑕疵（かし）保険に加入していること

国交省サイトより出典

つまり、一定の条件をクリアーした住宅を購入した場合にローン残高の1%分を所得税から減額するという最もインパクトのある制度になっています。

この減税となる控除と切り離せないのが住宅ローンの金利の変遷です。

出典　三菱地所

この控除が始まったころのローン金利は、楽に5%オーバーしていました。

金利の高かった時代はすでに終焉を迎えており、経済低迷の時代での住宅取得支援に基づき金利が全体的に下落を続ける中、住宅ローン控除の『1％』は聖域となり存在し続けたのでした。

そして今、2021年11月の住宅ローンの金利ですが・・・

変動金利 　　　　0.4%前後

当初10年固定　　0.6%前後

全期間固定35年　1.2%前後

これを逆ザヤと騒いでいる方もいらっしゃいます。

確かにある意味資産運用のようです。

つまり、銀行から0.4%で借りて1%で貸し出すのと同じ効果です。

しかも例えば6000万円を0.4%で借りれば、10年間は満額の年40万円の10倍の400万円が減税として控除されてしまいます。

支払った金利よりも多く戻ってくるのです。

今の例をローンシミュレーターで実際に計算してみましょう。

借入金6,000万円　

金利0.4% 変動 

35年返済　元利均等払い

35年間返済データ

返済元本　　6,000万円

返済利息累計　437万円

10年後のローン残高は、4,370万円ですから、10年間毎年40万円がそれに相当する所得税が還付されるのです。

つまり、減税される額は、400万円、35年間の金利負担は437万円という歪んだ結果が出るのです。

しかも所時税で引ききれなかった場合には、住民税からも一部還付されるのです。

この流れからいえば、10年後もローン残高が4000万円残る高額所得者が一番恩恵を受けるのは、事実です。

10年後にローン繰り上げ返済を一気に行なうと効果は最大になったはずです。

イメージとしては、タワマンを買えるパワーカップル等が最大の恩恵を受けてそうですね。

結果として、35年後には、ほぼ金利負担なしで6,000万円の住宅を手に入れるのと同じ結果にもなります。

いろいろと不公平はありそうですし、これ自体も金持ち優遇です、

ここに以前から会計検査院が疑問を提起していました。

ローンの利息の支払いよりも、所得税の控除額の方が大きい現実は『錬金術』とも言われていて、数年前より問題提起されていました。

現在見直し案がいろいろと論議されています。

0.7%一律案

0.7%もしくは借入金利まで案

など議論されています。

変動金利10年物位をターゲットにしているのかもしれません。

どちらにせよローン錬金術やローン資産運用の時代は終わるのでしょう。

過去の歴史では、既に適用を受けている人は変更がないケースがほとんどです。

それは、長期的な生活設計があるからですが、今回もそうなるのではと思われます。

ただし、ローン減税を目的に住宅を買われる人は少ないと思います。

どちらかといえば、最後の決断のひとつなのでしょう。

この長きにわたり多くの人が恩恵を受けていた控除にメスが入るのは事実のようです。

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