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FPブログ 2021.11首都圏マンション価格の高騰が顕在化
不動産経済研究所の11月分の調査発表では発表では、首都圏マンションの平均価格が上昇を続け、平均価格は6750万円、対前年比10%UPとなっているようです。
首都圏価格とは、東京と隣接県である神奈川・埼玉・千葉を含めた価格です。
東京を基準に考えると、都内まで通勤1～1.5 (2.0)時間圏内のイメージでしょうか。
リモートワークが浸透、東京離れと言われるものの、別の要因が足を引っ張り、もはや好立地の場所は手が出ない状況なのでしょうか。
ちなみに東京23区の平均は8455万円
神奈川県が5101万円
埼玉県が4698万円
千葉県が4288万円
ということから、この首都圏価格を引き上げている正体は東京23区だといえます。
これは1990年のバブル超えといっても差し支えありません。
1997年から20年間以上給与が上がっていない日本にとっては大事態です。
大惨事といってもいいでしょう。
困ったことにそれでも売れているのです。
実需と投資があるでしょうが、投資としてはもう賃料としては回収できないところまで来ている感じです。
リートの新築仕入れを見ていると調達金利から見た利回り差は3%近くでギリギリのラインでしょう。
一体何が起こっているのでしょう。
オリンピックが終わったら地価は下がりだし、建築費の高騰も収まるとされていたのに全くその気配がありません。
最近マスコミでもこの事態を異常事態として騒ぎ出しています。
僕も1990年のバブル時代に住宅を買った世代です。
あの時は35年ローン固定金利のが4.7%でした。
当時も、やはり都内はもう買えなくなり、茨城や千葉の奥の土気や東金、神奈川でも厚木より奥、埼玉でも春日部以北、熊谷や桶川が買える価格圏内になっていました。
マンション価格高騰、後出しならいくらでも話がつく
最近は毎日のようにマンション高騰が報道されています。
バブル越え
建築作業員の賃金上昇、労働力の奪い合い
円安による資材の上昇
地価の上昇、特に23区というよりは、東京5区、16区
外国人の投資買い
上海、北京、香港、ソウル、シンガポール、ロンドン、パリ、ニューヨークと比べれば割安
借入金利の安い日本
実需としての世帯年収1400万パワーカップルの誕生、共働きの常態化
マンショんの原価が高くなり販売価格も上がる構造
所得の2極化、新富裕層の誕生・台頭
結果として売れているからその価格で売れる
駅まで徒歩20分の晴海フラッグが高倍率、もはや徒歩10分の立地でなくても売れる時代
晴海か川口タワーマンションかの2択の時代
コロナ収束での人口回帰の予測もあります
何が正解かといえば、答えはありません。
買える人と買えない人、妥協する人が増えているという事実だけです。
キャベツは不作になれば280円になります。
それでも買う人はいます。
豊作になれば88円にもなります。
つまり価格は原価だけでなく、需給で成り立つという事です。
実は、株価もそうです。
PERだ、PBRだ、利回りだと言っても需給で成立しているのです。
これが価格の不思議です。
希少性があるから、ヤフオクで定価の何倍でも売れるのです。
では、今後の住宅はどうなるのか・・・・
買う人が続く限り価格は上がり続けます。
まさにランダムウォークを繰り返し、需給で落ち着くのでしょう。
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