FPブログFIRE43 アセットの一つとしての区分マンション投資の有効性は (経済的自由と自立FIRE)
㊸アセットの一つとしての区分マンション投資の有効性は
知っているようで本を眺めただけ、ウェブで検索しただけでＦＩＲＥを理解したつもりになっていませんか? ＦＩＲＥとは、状態なのか、何を目指すのか?
一過性のブームに終わらせないためにも、しっかりと整理して、ご自身なりの実現性の高いＦＩＲＥを考えてみませんか。
お金にまつわる様々な有用な知識を独自の視点や切り口で独立系FP&非販売のFPが解説します。
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FPブログ解説 悪者になりやすいワンルーム投資の訳
前回は、富裕層が不動産投資をする理由とワンルーム投資の失敗の実例について解説しました。
利回りを無視した投資や利回りばかりを追求した結果、立地や管理を無視しては投資は成立しない事をお伝えしました。
前回のFIREブログ講座
㊷いろいろな不動産投資 富裕層と言えば不動産投資だった時代でした。
不動産投資は、多くのFPがやめておけと書いている記事が多いのをご存じですか?
WEBで検索しても沢山出てきます。
築古オンボロ戸建てやアパート投資、一棟建て軽量鉄骨アパート投資、新築ワンルームマンション投資、一棟マンション投資・・・・どれもハイリスクな感じな論調が多いのも事実です。
その中でも特に『ワンルーム投資は避けろ』という内容では、新築ワンルームのことを指しているケースがほとんどです。それと資産形成としては失敗するケースも多いのも不動産です。
しかし、多くの人や経営している不動産やリートの物件には新築のワンルームが多く含まれていることからやり方次第で投資向けとして成り立つのは間違いないのです。
実はリートや不動産の私募ファンドが手放した物件も世の中に多く流通していますが、一般の投資家の手に渡りにくいのが実態です。
なかなか上流にある魅力的な非公開の中古物件には出逢えませんが、出逢えた時などはチャンスです。
一棟建てのアパ・マン経営は会社員からの転職でありFIREにあらず
より高い利回りを求める不動産投資を見ると、自分でリフォーム・管理・募集をする方法が主力だと感じています。
これらを実践してのFIRE実践者を見てみると、会社員から不動産賃貸業への転職ともいえるもので、FIRE自体に対する疑問も実はでてきます。
それを避けるには、新築購入になりがちですが、新築はどうしても販売会社の経費が何百万円も入った上の利益上乗せ構造となるので、購入した瞬間に1割位は評価が下落する覚悟が必要です。
これは、投資向けマンションに限った話でなく、新築全般に言えることです。
賃料は新築賃料は強気ですから魅力的に見えます。また、修繕積立金の改定もこれからなので、維持効率が低下する要素も多く、余程の希少物件でなければ手を出さないほうが無難でしょう。
狙い目は、賃料・修繕費の動きも安定してきている築7年～15年位の中古投資マンションで、価格も競争による価格調整がされているために高値掴みになりにくく、長期資産形成に向いているのです。
私はFPコンサルでは、不動産一本でFIREするのではなく、FIREの分散投資として現物不動産投資収益の獲得をおすすめしています。
株式などの配当・利金・分配金などの不労所得をコアにしつつ、確実に毎月現金を得る手段として中古のワンルーム投資などを追加するような分散アセットポートフォリオの持ち方がFIREに向いていると考えているからです。
このブログ講座は、年間400万円のインカムゲインを受け取る独立系非販売のFPが、さまざまな運用の常識とされている投資方法やリスクを斬り、本当に安定的なFIRE=経済的自立を解説する長期FPブログ講座シリーズです。
僕も長い間、投資用のワンルームマンションを3戸持っていましたが、債券や株式・リートなどの分配金の1/3程度の収益が現物不動産収入です。
株式などは業績に配当金が左右される中、収益ヘッジとしての現物不動産への分散投資を保有しています。
『FIREの実現!! 年間400万円超えインカムゲイン獲得』過去の2021年運用の総括
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FIREに不動産投資の収益を活用するのは、あくまで分散アセットの一つとして活用するに留めることを推奨しています。
FIREの運用先は利回りだけでなく、さまざまな収入源と性格の異なるアセットを持つ事が大事だからです。
下町FPブログ・メルマガ講座は、ＦＰ視点からの簡単なワンポイントで情報を整理し、お金のお得情報をお届け発信をしています。
失敗しにくいワンルームマンションの要件はこれだった
「不動産物件を第三者に貸し出し、その家賃を利益として受け取る投資」ですから、リスクをできるだけ回避したいものです。
ただでさえ株式投資には大きなリスクがあり、暴落や無配当や売却取崩し時の減収局面を避けるツールが不動産投資だと考えているからです。
長期で家賃を受け取る、例えば運用30年後でも安心して経営できるワンルームマンション投資には、前回講座の失敗例からみても、譲れない物件のポイントがあります。
三大都市圏、特に優位性があるのが都心部であり、東京です。
大阪・名古屋・福岡なども日本屈指の都市部ですが、人口は減っており賃料も東京の2割減以下になっていますから、できればやはり東京への不動産投資でしょう。
ワンルーム投資マンションの一例
ワンルームマンション投資の観点は8ポイント
1.好立地 【都心16区】が安心です。
東京23区と言っても、ファミリー地域や交通立地の少し便の良くない投資ワンルームに向かないエリアもあります。
【都心5区】千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区
+台東区・江東区・品川区・目黒区・世田谷区・杉並区・中野区・豊島区・墨田区・大田区
2.築浅7～15年以内が理想です
家賃も安定時期、投資家が不動産長期譲渡(保有1月1日時点で5年間保有)したものを手放すような物件が理想です。おそらく2次か3次オーナー物件です。
ただし、1年で累積家賃が100万円程度違ってきますから購入価格と経過年数、市場価格との比較には注意。
築15年以内でしたら、バストイレ一体の物件はほとんどありませんし、13㎡などの狭小もないでしょう。これらは将来トランクルームになってしまいますから絶対避けましょう。
3.駅近利便、10分以内の主要路線
5分以内、ターミナル駅なら更によい
不動産の世界では、徒歩1分は80mで計算しますから、WEB検索で必ず引っかかるのは10分以内がリミットです。購入なら妥協できますが、投資では妥協は中々できません。
4.実質利回り4.0%の確保 (表面5.8%でも実質2.9%物件もあり)
中古ですから新築より高い利回りが当然です。現在の不動産高騰の中では、保有7年位ですと中々高い利回り確保は厳しいかもしれませんから、他の条件を絶対確保を基本に考えましょう。
5.広さ20平米以上～、(理想は1DK30㎡)
広さは㎡当たりの家賃に確実に反映できる武器です。
単なる高い安いだけでなく、平米あたりの単価で価格も賃料も比較しましょう。
6.3F以上、バストイレ別や設備の充実は当たり前
投資向けですから、日当たりよりは騒音や上層階3Fが大事です。
7.総戸数は50戸以上～が管理・修繕費も比較的低コストになる。
20戸前後の物件では、戸当たりの管理費負担も大きくなりがちです。支出コストだけでなく、管理組合の長期修繕計画や費用の状況も戸数が多きければ有利です。
ファミリーと混合の大規模物件などは管理も安心です。
8.仲介物件より売主物件
3千万円の物件の仲介手数料は、3%+6万の96万円ですが、売主物件はゼロになります。
売主物件でもネットに出ない非公開の物件もあったりと、買取った売主物件や当事者以外の第三者に販売できる中間省略登記の物件もあり、良いものに出会えれば検討候補になります。
これらの全ての要件を満たす物件はありません。
最低でも8要件のうち、6/8ポイント程度は欲しい処です。
この8つの物件の選定要素は、購入時の絞り込みでの基本と考えてください。
また、これら8要件、特に立地や設備の充実だけで物件を決定してはいけません。この要件は選定の基本なのですが、もうひとつの軸が実はあるのです。もう一つの軸について解説していきましょう。
大事なのは立地・物件管理・賃貸管理の3つ
先ほどの物件選定に加えて、建物本体の管理と賃貸管理会社の顧客サポート体制は投資では絶対に譲れません。
物件立地・建物管理・顧客サポート体制の3つが良い物件だといえます。
投資向け不動産を販売管理している業者の入居率は、最低でも95%以上あって当たり前だと考えましょう。投資向けなのに空室が多いのでは成り立たないからです。
よい物件から、いかに安定的に収益を得られるかがポイントになります。
脱サラ不動産賃貸業への転職ではありません。
実際にサラリーマンやFIREするため中古ワンルームマンション投資であり、生活に差し障りなく運用を続けていくためには、ビジネスパートナーとして、強い不動産管理業者にめぐり合うことが必要になります。
そういった意味では、新築で設計販売した物件を顧客から下取りをして再販売している同一の管理会社などは、管理も行っており賃貸レコードも物件も熟知しており、売主物件としても有望です。
投資という観点では、安く買い高く貸して、汗もかくのが王道ですが、FIREではあくまで分散アセットだから、より確実なキャッシュインが大事だからです。
チェックポイント整理
・都心16区、駅10分以内、1分違うとニーズは大違い。
・サブリースは避ける、収益を10%以上落とし、利回りのダウン要因です。
・管理やテナント付けの強い不動産管理会社との出逢いは重要。
・新築満室は、当たり前です。それより賃料は妥当ですか?
・中古でも、賃料を低くして満室にしていませんか?
・逆に相場よりも高い賃料設定で、利回りが高くなっていないか?
・安く買えても、空室や管理ロスが多ければ、実質利回りは悪化する。
PL（損益計算書）・CF(キャッシャフロー)を意識して、物件をチェックすること。
こういった段取りを踏んで購入できた物件は、プロでなくても長期的な資産や収益を生んでくれる物件になる可能性が高く、FIREに向いた現金収入を与えてくれるでしょう。
他のアセットと組み合わせて、FIREに不動産収益を活用
FIREを実践するにあたり複数の収益源を持つ事は、分散投資の観点から有効です。
不動産投資でもアパートなどになれば立地・災害・競合などの変化をまともに受けてしまうので、専業の大家さん以外にはあまりお勧めできません。
その点、資産の1/3程度を分散して購入するワンルーム投資は、要件をクリアしていれば、有効な運用資産になります。
証券会社オンリーでのFIREの生活費を得る手段は、資産売却だったり配当・分配金ですが、そのアセットにもうひとつ加えるのが現物不動産投資です。
不動産からの収入の魅力は、現金が毎月銀行口座に振り込まれるという株式とは違った安定性があるからです。
10年、20年、30年と保有を続ける長期投資では空室期間もありますが、長期的に見れば安定的なFIREでの現金収入・キャッシュが得られることでしょう。
FIREの実現時には、ローンが完済されていることが精神的な負担もなく、利益が得られることでしょう。
もちろん残高を繰り上げ返済をしてキャッシュフローを改善してお金を手元に増やすという方法も大事です。
タイミングとしては、資産形成では投資向けのローンの力を活用して、少ない資金でも購入、家賃のローン充当とローンの繰り上げ返済などでキャッシュイン収入を増やします。
一定の現金が手元に得られれば、長期的な大きな現金収入をじぶん年金として得ることも可能となり、安定したFIREの生活費の一部が確保できるでしょう。
ただしFPとしては、形成した資産の取崩し方法としてのマンション投資を今回は推奨したいと思います。資産形成狙いとしての中古マンション投資の有効性は売却益がないとすれば、実質利回りが1～2%前後であり、この部分は忘れてはいけないでしょう。
次回は、FIREでの不動産投資活用の最終回です。キャッシュフローを確保する大切さをテーマに考えていく予定です。
FPへのご連絡、お待ち申し上げております。
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もう会社に頼らない『経済的自立FIRE』をFPが応援
このWEBシリーズは本編50本のシリーズです。まずは下の各バーナーをクリックして各FIREステージにリンクして読み切ることが出来ますが、第1章から読み続けることが完全FIREへの近道かもしれません。
第1章 FIREムーブメントの正体について
① マネー・ストレスフリーのムーブメントの到来
➁ リタイアに必要な資産額を算出しよう
第2章 資産運用より、まずは家計を整えよう
③ 家計把握とバランスシートで倹約生活
④ 収入より貯蓄をまず重視しよう
⑤ 貯蓄率UPのポイントはゼロベース予算での家計見直し
⑥ 自動積立て入金で確実にFIRE計画を達成
第3章 FPを味方にステップを検討しよう
⑦ C/F表でFIREへのモチベーションＵＰを
⑧ ＦＰを味方にすると成功率は上がる
⑨ 運用の見える化をFPとやってみる
⑩ 自分に合ったＦＩＲＥ4つの類型から考える
⑪ 2段階の運用ステップでＦＩＲＥ運用法を確立
第4章 リスクと分散投資の有効性を忘れずに
⑫ 運用の成果とリスクは背中合わせ
⑬ 長期運用での暴落との付き合い方
⑭ ＦＩＲＥのための運用先の選定
⑮ 米国発ムーブメントのルールと背景を知る
⑯ 分散投資に相関係数は見逃せない
⑰ 非課税運用優先と社会保障先細りリスク対応
第5章 候補『米国投資』の有効性と危うさ
⑱ まずは証券会社に口座開設してみよう
⑲ 資産拡大ステージ 配当拡大ステージ向け 米国株式投資編
⑳ 配当拡大ステージ 米国株式での配当投資編
第6章 候補『J-REIT投資』は安定大家さん
㉑ Ｊ－ＲＥＩＴ投資でキャッシュ獲得を
㉒ ＲＥＩＴで毎月4%分配金を狙う
㉓ J－ＲＥＩＴの購入タイミングと保有の考え方
ブレイクタイム1 忘れてはならない税負担と最大リスク
㉔ キャピタルとインカムでの税負担は実は違っている
㉕ シークエンスオブリタイアはFIRE最大のリスク
第7章 候補『株式投資信託』は運用の王道
㉖ 人気投票上位の米国ETF投資銘柄
㉗ ETFでなくとも投資信託という選択肢
㉘ 投資信託購入前の仕組みと読み方
㉙ 人気投票上位の投資信託の特徴
㉚ 投資信託の購入タイミングと保有の考え方
㉛ 分配と売却ステージ 毎月分配投信と毎月分配ETFの違い
㉜ FIREで必要な投資信託の運用期間と投資経験
第8章 候補『インフラファンド』への投資
㉝ 6%利回り多数! 上場インフラファンドの特徴
㉞ 銘柄も少なく、利回りが魅力のインフラファンド
㉟ 上場インフラファンドの購入タイミングと保有の考え方
ブレイクタイム2 インフレリスクとFIRE
㊱ インフレリスクに負けないFIRE運用に向く商品は
第9章 候補『債券投資』という安全な選択肢
㊲ リスクを取りすぎない債券投資の活用
㊳ 債券投資は投資先と確定利回りと利回りがポイント
㊴ 債券ETFと生債券投資との違いと使い分け
㊵ 債券購入のタイミングと保有の考え方
第10章 候補『現物資産・不動産投資』をFIREに活用する
㊶ 収益不動産というアセットを持つメリット・デメリット
㊷ いろいろな不動産投資 富裕層と言えば不動産投資だった時代
㊸ アセットの一つとしての区分マンション投資
㊹ キャッシュフローを重視したマンション投資
第11章 リスクを相殺、『分散投資の有効性』
㊺ アセットアロケーションで売却・配当・違う値動きを持つ
アセットアロケーションで配当生活・値動きの異なる資産を持とう
㊻ FIREのステージと到達レベルで運用方法は違ってくる
最終章 実はFIREよりもFIが大事な訳
㊼ 最強のFIRE生活資金、年金を味方にしよう
㊽ 5大支出 自宅を持つ、子どもが進学などの将来設計はどうする
㊾ 実際のFIRE生活、インカムゲイン生活の実態は
㊿FIREはひとつの選択肢 経済的な自立とライフプランを手に入れよう
FIREはひとつの選択肢 経済的な自立とライフプランを手に入れよう
あとがき
◇FPが解説する長期FIREシリーズ あとがき
編集後記 FPから経済的自立FIREを目指すあなたに
これらシリーズを繰り返し読んでいただき、ご自身のFIREなりをプランニングされることを願っています。迷ったりご相談が必要でしたらご連絡ください。
FIREに向けた資産構築のステップについて(再整理)
FIREに限らず、資産形成のステップには共通項が多くあります。ただし、FIREは、通常のリタイアよりも時間的な制約があったり、公的年金の受給まで長く資産からのフロー所得を活用しなくてはならないのが特徴です。
したがって、お子様の進学や住宅ローン返済などのハードルと同時に生活費や老後資金を作らなくてはならず、より家計よりのフロー(収入-支出の差額)をいかに作るのか、蓄えた資金の運用に回していけるかがポイントとなります。
資産構築のステージとしては、まずは運用よりも家計改善であり、家計を整えることです。まずは先取り貯蓄の自動積立貯蓄でも良いでしょう。ボーナスの貯蓄率を限りなく高めることも重要ですが、これらの継続にて運用の追加資金を増やすのです。
100万円を年利4%で廻せたとしても年間4万円ですが、月4万円貯蓄を増やせればそれだけで1年分の利益確保が継続できます。
僕の相談者の方で入社以来、貯蓄率が50%を超えており所得が増えても継続した結果、40歳前で資産が7,000万円超えていた方もいらっしゃいました。
あるいは、上場企業の役員をされている40代の方は、忙しくお金を使う時間もなく、気づいたら貯蓄高が1億円を超えており、FIREを意識してコンサルを受けたケースもありました。貯蓄体質は、運用より大事です。
スタートは家計を整える事です。次に初めて運用に回して複利のチカラを活用して、更に資産を増やすステージが資産拡大ステージです。株式や投資信託が複利の主役になるでしょう。
そして、複利運用によって資産が拡大しても、どこかで売却しないと利益は確定できません。7,000万円以上程度に資産が成長しても。このポジションの売却中心でのFIRE実現は厳しそうです。それは、いつも運用がプラスになる訳ではないからです。
そこでアセットを売却をしなくても、収益も得られるポジションへの変更を推奨しています。それがインカムゲイン運用です。そのシリーズではインカムゲインのつくり方を手厚く説明しています。
僕も現在年間税込みで400万円以上のインカムゲインを毎年得ています。
僕が実践しているのは、株式配当・リート分配金・上場インフラファンド分配金・ソーシャルレンディング・現物不動産投資・債券利金・海外銀行定期預金からの利子などが主力ですが、分散投資によるアセットとリスクの分散投資が基本です。
こうして不労所得が確実に得られるようになったら、FIを実感できるでしょう。このサイクルの繰り返しでアセットを厚くすることで、生活支出を投資収益が上回るようになります。
ここまでくれば、マネー・ストレスフリーの常態になったといえます。あとは自身の環境は判断ができます。働き方や生活スタイルを調整すればよいです。リタイアだけがFIREではありません。経済的な自由の獲得、選択肢を手に入れましょう。
こうしたスタイル構築は、繰り返しますがFIRE本やWEB、ユーチューブを見てもセミナーに行っても解決しません。自身の事情に合わせたコンサルティングを受けて処方箋を考えるプロセスを受けると安心感や将来の見える化が相当違って見える筈です。
当ＦＰ事務所には様々なFIRE向けの相談申し込みが入ります。僕も実際机上でない投資ポジションを持っているから安心して申し込まれているのだと思います。
それらの当事務所が持つノウハウや引き出しから、今後の貯蓄対策、公的年金対策、将来の人生の三大支出も踏まえてのコンサルを受けられることをおすすめします。
詳しくは、ブログ講座やFPメニューをご覧いただき、ご判断いただければと存じます。
FPへのご連絡、お待ち申し上げております。
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