2024年7月度 インカム不労所得19.5万円をNISA成長投資で実現【FP事務所トータルサポートブログ】
FP事務所の中でも数少ない独立系非販売のFP事務所であるトータルサポートの相談の多くは、リタイアメントにともなうプランニングやそれに伴う資産運用、退職前の経済的自立による早期リタイア・FIREを目指す相談が大変多いFP事務所です。
それはNISAやFIRE・資産形成への連載したブログや雑誌への関連投稿記事も影響していますが、多くの方が関心の高い『配当生活・配当所得』にも強いファイナンシャルプランナーだからなのでしょう。
代表の横谷は、日本FP協会のAFPの活動と共に自身も配当所得=インカムゲインをコアにした現役の投資家です。実際、年間インカムゲインも400万円超えのFPだからこそ、中立・非販売で顧客に寄り添ったコンサルが実現でき、相談者のクライアント様もそれに期待しての申し込みが多いと推察しています。
本ブログでは定期的にインカムゲイン投資家として毎月のインカム収入の一部を公開しています。皆さんが感じる"配当生活"に匹敵する収入に相当するかもしれません。当月のインカムゲイン獲得の一部ですが、参考にしてみてください。
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年間400万円インカム収入の核、Jリート・債券投資
インカム収入とは何?
インカムゲイン投資は売却による収益を取るキャビタルゲインとは異なり、保有することで得られる利益です。インカム収入の代表格として株式からの配当や分配金、債券の利金、不動産投資からの家賃、ソーシャルレンディング利金や利子収入などですが、多くはほったらかし的な運用が魅力の投資スタイルです。
インカムゲインとキャピタルゲイン
インカム投資 究極の目指す姿は
年間生活費
≦ 年間運用インカムでカバーですね
配当金生活をシミュレーション
毎月一定の配当金を得るために、いくら必要になるかシミュレーションしてみることです。投資金額は同じでも、配当利回りが違えばもらえる配当金も変わってくるので、配当利回りを考慮する必要があります。また受取も特定口座の場合には、ざっと20%(正式には20.315%)の課税後の受取になるので、どの口座を利用するかも重要です。恒久非課税のＮＩＳＡ口座が最も投資効率が高い口座になり、間違いなくおすすめします。
例えばNISA口座から日々の生活や老後の生活に毎月4.5万円のインカムゲインが得られるだけでも、大きく生活の潤いや安心感が違ってくるでしょう。ここで公開する運用方法は、取り組みがしやすい不動産投資信託J-REITと債券からの利金を中心にお届けいたします。
株式等によりインカムゲイン収入を得るには
株式でもJ-REIT(不動産投資信託)をご存知ですか? J-REITの魅力は、何と言っても高利回り・高配当なことです。なぜ高配当になるかというと、Ｊ-REITには運用後の利益の90％以上を配当することで法人税の支払いが免除されるという仕組みがあり、法人税をゼロにして投資家に還元する仕組みですから配当投資には最適商品です。
J-REITは投資家から集めた資金で収益不動産を買い管理、家賃や売却益を投資家に分配します。大きなファンドでは1兆円を超えるものもあり、小さなファンドでも数千億円となり、オフィス・住居・商業施設・物流施設・ホテル・ヘルスなどが主な投資先になっています。
このJ-REITはNISAの成長投資枠でも購入ができ、利回りも4%超えとなっている銘柄も珍しくなく、インカムゲイン獲得の有望な投資先です。一度購入すると年間2回の決算月がほとんどのリートに存在して、年間2回の分配金を得ることができます。
賃貸契約の特性から住居でも最低2年間、物流倉庫などは長期10年間契約も珍しくなく、期間中の安定家賃が見込めるため、分配金予測も立てやすいのが特徴です。
2024/7現在、日銀金利上昇と日銀国債減額による金融引き締めを不動産の逆風と捉えて、先回りしたリート株価の下落が続いています。東証リート指数もコロナ明けの2,200からついに1,700を割り込むといったコロナショック並みの下落が発生しています。
おそらく参加者の少ないリートでの投資家は、買っては損切り・塩漬け・信用買いの増加といった局面が続く苦しい状況だと感じています。しかし多くのリートでは長期固定金利による資金調達と分散された借り換え月対応をしており、1%以内の金利上昇では大きな金利負担がすぐに発生しないと考えます。
オフィスリートには依然大型物件での退去空室リスクが漂いますが、全体での分配金自体はバリューアップも含めての家賃上昇が出来ている状況で、インフレに対するコスト上昇対応はできているといえます。現段階では利回り5%ですが、買い増しはせず売り枯れが出るほどの大きな下落が出た時の資金をプールして待つというスタンスが続いています。
また私は株式資産の15％をリミットにインフラファンドにも投資をしています。
インフラファンドは、再生可能エネルギー発電設備等への投資を通じて安定したキャッシュフローや収益を得られる投資先です。これは中長期に渡る持続的な成長戦略及び分配金を約束するもので、仕組みとしてはJ-REITと同様の投資家へ90%分配の仕組みで法人税を回避しています。
メガソーラー発電所
風力発電所
再生エネルギーには国策としての大きな拡大性と国の固定売電価格(FIT制度)からの自立化という二つの相反する課題を持っています。高配当なのは減価償却費からの超過収益も含めた分配金により、6%前後の高い利回りが実現されているといえます。
現在は太陽光メガソーラー発電所と一部風力発電所・水力発電所・バイオ発電ですが、クリーンな再生エネルギー売電や敷地の使用賃貸によって、安定的なリターンを得られています。このインフラファンドもNISA成長投資での購入対象になります。
2024.7現在、インフラファンドは説明のつかないような下落が続き、利回りも8%を超えるといった状況に突入しています。参加者はリートよりも少なく、売り方が価格操作もしやすくインフラでは大口ともいえるの売却が続いたのが要因のひとつと考えられます。
利回り8%と言えば、分配金が計画通り維持できれば、6年保有で半値近くでも耐えられる投資先です。流石にあり得ない価格でもあり、投資チャンスがありそうです。買っては投げて、売っては損切り、信用界の増加と地合いはとても悪い状況です。冷静に対応・判断しましう。
実際、脱FITでも一部の上場を狙っているインフラファンド予備軍では、脱FITでも経営が成立するファンドを立ち上げており、久々の新規上場を視野に入れています。FIT後のメガソーラーの自立後の姿として注目したい。
引用記事 業界『メガソーラービジネス』2023.12.20
ブルースカイソーラー（旧・Sky Solar Japan）、大阪ガス、JA三井リースの100％子会社であるJA三井エナジーソリューションズ（JMES）は、再生可能エネルギー発電設備を投資対象とした上場インフラファンド組成に向けた資産運用会社を共同で運営することで合意した。
同ブルースカイソーラーは再エネ発電開発事業者として上場インフラファンドの投資候補案件の提供などを目指す。大阪ガスは上場インフラファンドが保有する再エネ発電設備から電力を買い取り、顧客に供給する。JMESはJA三井リースグループの知見・機能を生かした資金調達をサポートする。
上場インフラファンドの規模は現在検討中で、太陽光発電や風力発電などについて固定価格買取制度（FIT）および非FITを問わず幅広い案件を取り扱うことを想定する。
ブルースカイなど3社、インフラファンド上場を目指す、非FIT案件も
https://project.nikkeibp.co.jp/ms/atcl/19/news/00001/03853/?ST=msb
ただし電力固定買取り制度はメガソーラーでも20年間、新規のメガソーラーの買い取り価格は年々下落しており、2033年前後以降のFIT後の制度の運用、FIPとかRE100などとされる新たな制度での収益性の持続が鍵になる暫定短中期での投資先です。
■NISA成長投資について
NISAの投資枠では、最大1,800万円までの運用が可能ですが、うち成長投資枠が配当生活の対象口座になり、毎年投資の最大枠は240万円、5年間で成長投資枠最大の元本1,200万円までが投資可能となります。NISAには分配金や売却益が非課税になるという大きなメリットがあり、これにより長期での資産形成や配当生活が有利な形で可能になります。この制度を活用しない手はありません。
もし1,200万円の投資元本で利回り4.5%のポジションをNISAで実現できたとすれば、半年ごとに27万円、年間54万円の分配金や配当金が得られます。つまり毎月4.5万円の不労所得獲得です。
成長投資枠1,200万円×4.5%=54万円
54万円÷12ヶ月=4.5万円
このスキームが続くとすればNISA口座内では全て非課税となり恒久的にこの収益を非課税で受け取れる事になります。私も旧NISAと特定口座、新NISAを現在併用しており、非課税のメリットも多く享受しています。
統合された新NISA運用をもっと知りたい(全50回シリーズ)
皆さんもこの『NISAの成長投資枠を活用した"高配当投資によるインカムゲイン獲得"』を目指してみませんか?
NISAで作ったポジションは恒久保有が出来、非課税によるREITなどの運用にとって最適な設計になります。運用には少しコツがいりますが、全体像を把握して長期にリターンを得られれば、恒久的な不労所得の獲得ができます。
インカムゲインを狙う投資方法は、下の右の図にある『一般NISA』のイメージに相当し、毎年の配当などを可処分所得として受け取ることが出ます。もちろんこれを再投資して資産拡大も可能です。つまりこれは資産形成やリタイア後の消費行動にも活用することが出来るということです。
このJ-REIT保有による分配金獲得ですが、当月予定の分配金の全てが昨日SBI証券から入金されましたので、当月のインカムゲインを公開しました。インカムゲイン投資のイメージと共に今後の運用のご参考にしてください。
2024.7月のインカムゲインを報告
多くのインカムゲインは決算月の３か月後に配当や分配金の入金となります。したがって今月の入金は決算が3か月前に行われた銘柄です。レポートは入金が実現したベースでの報告となっています。
リートなどのインカムゲイン収入を報告
種別 総合型リート3476
どんなリートか
三井物産とマネージメント不動産投資会社イデラキャピタルがスポンサーの総合型J-REIT。オフィスや商業施設の他、収益性が見込めるコアプラスアセット、インダストリアル不動産の取得も進めている。資産規模は1,756億円、用途別にオフィス54％、商業施設17％、ホテル19％、物流施設5％他とポートフォリオ分散されている。JCRから「A+」格付け。旗艦物件は「川崎テックセンター」。
決算月と分配月
4月決算の分配7月と10月決算の分配1月の入金
今回の入金された分配金
26,828円入金
NISA口座と特定口座で運用
7/24現在株価
44,500円
年間予定分配金
4月 1,150円実績
10月 1,185円予定
4月 1,210円予定(2025年)
年間予定分配金利回り
5.38％
コメント
コロナ禍で旗艦物件の一つ、奈良県奈良市二条にある観光型ショッピングセンタ-ミ・ラーナ(商業施設)のリーシングに苦戦するも、テナントやイベントサイドの入れ替えで空床対策を実施、成果は出ている。変動賃料の比率を高くする戦略で、分配金1,300円巡行計画の実現余地は残している。取得価格ベースで1,700億円と小ぶり、高い利回りは魅力的でハイリターン案件として、リスクを許容できる方に向いた投資先だといえる。
種別 総合型リート 8956
どんなリートか
NTT都市開発がスポンサーの複合型J-REIT。投資対象はオフィス7と住居3の分散投資。投資地域は東京経済圏を中心としている。2020年にNTT都市開発が単独スポンサーとなり、NTT都市開発との更なる連携強化を図る。JCRから「AA」という高格付を取得。旗艦物件は東京港区のグランパーク、東京新宿の東京オペラシティビル。
決算月と分配月
4月決算の分配7月と10月決算の分配1月の入金
今回の入金された分配金
9,079円入金
特定口座にて運用
7/24現在株価
115,200円
年間予定分配金
4月 2,848円実現
10月 2,810円予定
4月 2,710円予定(2025年)
年間予定分配金利回り
4.78％
コメント
住居部分の比率が低いがためオフィスの状況が大きな影響を受けるリートです。レジデンスの稼働率はシングル中心で回復しつつあるが、オフィス部にはNTT関連のテナントも多く、安定感はあるものの保有ビルの入れ替えを実施して売却益を得つつ、DPUをコントロールしている。
種別 総合型(オフィス)リート3451
どんなリートか
不動産事業を手掛けるトーセイがスポンサーの総合型J-REIT。トーセイの手掛ける再生事業、開発事業、賃貸事業等のノウハウを活かし、築年数に拘らない高利回りを実現している。資産規模は827億円、ポートフォリオは首都圏の中規模オフィス41％、住居52％、残りが商業施設で占める。旗艦物件は「関内トーセイビルⅡ」(41億円)と小ぶりな物件で分散されている。JCR「A-」格付け。
決算月と分配月
4月決算の分配7月と10月決算の分配1月の入金
今回の入金された分配金
23,473円入金
特定口座より
7/24現在株価
139,100円
年間予定分配金
4月 3,610円実現
10月 3,710円予定
4月 3,710円予定(2025年)
年間予定分配金利回り
5.33％
コメント
東京圏で・築年数よりパフォーマンス・50億円以下の小ぶり物件に特化というトーセイの投資方針は、日本ビルファンドやジャパンリアルとは異なる投資方針ながら、高い利回りを獲得している。つまり不動産再生事業による利回りアップを得意とした事業展開であり、築古物件をノウハウでもバリューアップしてテナントに貸し出せるので、高い賃料を確保できている。超一流でないが、不動産投資のニッチな部分での戦略に好感が持てる。
種別 総合型リート3309
どんなリートか
積水ハウスがスポンサーの総合型REIT。2014年上場時はオフィスが中心であったが、2018年5月に同一スポンサーの積水ハウス・レジデンシャル投資法人と合併。2023年に投資方針を変更し、住宅を中心とした総合型REITへ移行している。物件取得価格は、5,239億円と中規模のトップクラス。
決算月と分配月
4月決算の分配7月と10月決算の分配1月の入金
今回の入金された分配金
6,678円入金
特定口座にて運用
7/24現在株価
80,100円
年間予定分配金
4月 2,095円実現
10月 1,749円予定
4月 2,252円予定(2025年)
年間予定分配金利回り
5.00％
コメント
オフィスの比率を売却にて減少させているものの、オフィス自体の取得額は大きく稼働率の高いオフィスを残しつつ、住居にウエイトを掛けて稼働率と分散運用が効き始めている状況だと判断できる。売却したオフィスの利益が大きく、新規物件の取得と同時に分配金の拡大が年次に渡り約束されている点が注目される。旗艦物件のガーデンシティ御殿山の一部・ホテル等ともにセット売却で減損をカバーして新規物件を取得したが、今後の分配金維持が課題になるだろう。
種別 オフィス型リート 8975
どんなリートか
総合不動産サービスを手掛けるいちご株式会社がスポンサーのオフィス特化型J-REIT。投資エリアは、首都4都県をポートフォリオの70%以上として中規模のオフィスを中心に投資をしている。物件取得価格2,125億円と小規模。JCR「A」格付け取得。旗艦物件「いちご神宮前ビル(72億円)・いちご丸の内ビル(69億円)」。
決算月と分配月
4月決算の分配7月と10月決算の分配1月の入金
今回の入金された分配金
1,764円入金
特定口座での運用
7/24現在株価
82,500円
年間予定分配金
4月 2,199円実現
10月 2,683円予定
4月 2,102円予定(2025年)
年間予定分配金利回り
5.88％
コメント
一期一会（いちごいちえ）」が由来のいちごグループ・アセットマネジメント事業には、3つの上場投資法⼈がある。いちごオフィス（J-REIT︓8975）、いちごホテル（J-REIT︓3463）、いちごグリーン（インフラF︓9282）。古いオフィスビルの建物を活かして改修・再生することを柱とする事業に取り組んでいる。保有物件は中小型ビルが中心で、再生後高い利回り運用や売却を可能にしている。物件取得価格は2,000億円を超えているが、オフィスリートとしては小規模。個性あるリートを求めるならば、投資対象になりそう。
種別 総合型リート 8972
どんなリートか
不動産総合事業のケネディクスがスポンサーの総合型REIT。ケネディクスオフィス・ケネディスクレジデンス・ケネディスク商業の3リートが2023年合併。資産規模は1兆円超へ。2021年にケネディクスが三井住友ファイナンス&リースの傘下となったことで、スポンサーサポートが強化されそう。旗艦物件は沖縄プリンスホテル、KDX浜松町プレイス、KDXブランドのレジデンスは20%ながら多数。
決算月と分配月
4月決算の分配7月と10月決算の分配1月の入金
今回の入金された分配金
38,350円入金
NISAと特定口座に入金
7/24現在株価
152,800円
年間予定分配金
4月 3,927円実現
10月 3,924円予定
4月 3,934円予定(2025年)
年間予定分配金利回り
5.14％
コメント
ケネディスクは不動産のプロらしく、投資効率と環境変化を意識して3社合併を実行。合併後の最大のメリットは、アフターコロナ後の安定感です。今後オフィス売却を続けての、ホテルや物流の強化方針を打ち出しており、総合リートとしての価格評価は運用次第になりそう。まだ本体のケネディスクが三井住友ファイナンス&リースの傘下になったメリットは享受されていないが、全リートの中で1兆円リートとしての大型メリットが活かせるかに掛かっている。
種別 ホテル型リート 3287
どんなリートか
ホテル開発・運営・再生事業にも強みを持つ星野リゾートがスポンサーのホテル特化型J-REIT。「星のや」「界」「リゾナーレ」「OMO」等の星野リゾートが運営するホテルの他、ロードサイドの外部物件も多数積極取得して、物件取得価格は2,000億円レベルまで到達。JCRから「A+」格付け。旗艦物件は「ANAクラウンプラザホテル広島」、ほかチサンインなどロードサイドホテル22物件。
決算月と分配月
4月決算の分配7月と10月決算の分配1月の入金
今回の入金された分配金
16,257円入金
NISAと特定口座にて運用
7/24現在株価
521,000円
年間予定分配金
4月 9,048円実現
10月 9,100円予定
4月 9,129円予定(2025年)
年間予定分配金利回り
3.50％
コメント
全リートの中で何故か最低レベルの利回りで取引されている。つまり星野ブランドに期待値が乗ったプレミア価格だとも言える状態です。コロナ禍でも物件取得を進めており、アフターコロナでの収益に期待が掛かっている。コロナ禍前、元々は12,000円前後巡行の分配金が現在ようやく9,048円となり、人材育成が課題と決算報告で説明していた通り、稼動率を抑えているのでしたら2024年以降からは期待ができそう。現在の利回り価格だけ見たら、配当生活への投資案件にならないリートです。
債券のインカムゲイン収入を報告
種別 米国ドル社債
どんな債券か
三井住友ファイナンシャルグループが発行するドル建て社債です。通貨米ドル・格付けムーディーズA1。日本企業が発行する米国債券利付債で、年2回の利払いと満期時に額面元本が償還されます。
決算月と分配月
年間2回の分配金
7月 465ドル実現
1月 465ドル予定
7月 465ドル予定
実質利回り3.54%
今回の入金された分配金
464.7ドル入金
(72,841円換算/156.75円ドル円で両替)
比較的高い利回りを社債でしたら中期期債でも確保できるのが、社債投資の魅力です。受け取りはドルですから為替リスクがありますが、ドルでの株式再投資を行ったり、日本円に両替したり、外貨建てのMMF口座で保有して利金を貰うこともできます。為替に負けないよう利回りとのイーブンレートを計算して投資をすることで、安定したインカムゲインを受け取れるでしょう。
当月リート・債券からの入金まとめ
アセットアロケーションがインカムを安定
始めから読むはここから
『経済的自由の実現!! 年間400万円超えインカムゲイン獲得』2021年運用を総括
これまで40代からの特別な収入の高い人ではなくても『金融資産5,000万円』を作る方法をシリーズ化して解説してきました。
全50回でのシリーズでしたが、今回がその最終回になります。ここまでのシリーズを読まれた人は、金融資産を作る目的やその具体策については相当理解が進むでしょう。
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