2024年9月度 インカム不労所得48.3万円をNISA成長投資で実現【FPトータルサポートブログ】
FP事務所の中でも数少ない独立系非販売のFP事務所であるトータルサポートの相談の多くは、リタイアメントにともなうプランニングやそれに伴う資産運用、退職前の経済的自立による早期リタイア・FIREを目指す相談が大変多いFP事務所です。
それはNISAやFIRE・資産形成への連載したブログや雑誌への関連投稿記事も影響していますが、多くの方が関心の高い『配当生活・配当所得』にも強いファイナンシャルプランナーだからなのでしょう。
代表の横谷は、日本FP協会のAFPの活動と共に自身も配当所得=インカムゲインをコアにした現役の投資家です。実際、年間インカムゲインも400万円超えのFPだからこそ、中立・非販売で顧客に寄り添ったコンサルが実現でき、相談者のクライアント様もそれに期待しての申し込みが多いと推察しています。
本ブログでは定期的にインカムゲイン投資家として毎月のインカム収入の一部を公開しています。皆さんが感じる"配当生活"に匹敵する収入に相当するかもしれません。当月のインカムゲイン獲得の一部ですが、参考にしてみてください。
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年間400万円インカム収入の核、Jリート・債券投資
インカム収入とは何?
インカムゲイン投資は売却による収益を取るキャビタルゲインとは異なり、保有することで得られる利益です。インカム収入の代表格として株式からの配当や分配金、債券の利金、不動産投資からの家賃、ソーシャルレンディング利金や利子収入などですが、多くはほったらかし的な運用が魅力の投資スタイルです。
インカムゲインとキャピタルゲイン
インカム投資 究極の目指す姿は
年間生活費
≦ 年間運用インカムでカバーですね
配当金生活をシミュレーション
毎月一定の配当金を得るために、いくら必要になるかシミュレーションしてみることです。投資金額は同じでも、配当利回りが違えばもらえる配当金も変わってくるので、配当利回りを考慮する必要があります。また受取も特定口座の場合には、ざっと20%(正式には20.315%)の課税後の受取になるので、どの口座を利用するかも重要です。恒久非課税のＮＩＳＡ口座が最も投資効率が高い口座になり、間違いなくおすすめします。
例えばNISA口座から日々の生活や老後の生活に毎月4.5万円のインカムゲインが得られるだけでも、大きく生活の潤いや安心感が違ってくるでしょう。ここで公開する運用方法は、取り組みがしやすい不動産投資信託J-REITと債券からの利金を中心にお届けいたします。
株式等によりインカムゲイン収入を得るには
株式でもJ-REIT(不動産投資信託)をご存知ですか? J-REITの魅力は、何と言っても高利回り・高配当なことです。なぜ高配当になるかというと、Ｊ-REITには運用後の利益の90％以上を配当することで法人税の支払いが免除されるという仕組みがあり、法人税をゼロにして投資家に還元する仕組みですから配当投資には最適商品です。
現在J-リートは逆風の真っただ中の動きをしています。価格下落が続いた結果、9月現在の全銘柄平均利回りは4.7%位(前月は4.6%)になっています。私のポジションではコロナ禍暴落のポジションも多く合計の利回りは5.01%、税引で4.15%です。金利先高懸念や海外投資家の離脱で売り方優勢ですが、賃料環境と売却環境は良好であり、こんな時こそじっくりとポジションを作るチャンスかもしれません。
J-REITは投資家から集めた資金で収益不動産を買い管理、家賃や売却益を投資家に分配します。大きなファンドでは1兆円を超えるものもあり、小さなファンドでも数千億円となり、オフィス・住居・商業施設・物流施設・ホテル・ヘルスなどが主な投資先になっています。
このJ-REITはNISAの成長投資枠でも購入ができ、利回りも4%超えとなっている銘柄も珍しくなく、インカムゲイン獲得の有望な投資先です。一度購入すると年間2回の決算月がほとんどのリートに存在して、年間2回の分配金を得ることができます。
賃貸契約の特性から住居でも最低2年間、物流倉庫などは長期10年間契約も珍しくなく、期間中の安定家賃が見込めるため、分配金予測も立てやすいのが特徴です。
また私は株式資産の15％をリミットにインフラファンドにも投資をしています。
インフラファンドは、再生可能エネルギー発電設備等への投資を通じて安定したキャッシュフローや収益を得られる投資先です。これは中長期に渡る持続的な成長戦略及び分配金を約束するもので、仕組みとしてはJ-REITと同様の投資家へ90%分配の仕組みで法人税を回避しています。
メガソーラー発電所
風力発電所
再生エネルギーには国策としての大きな拡大性と国の固定売電価格(FIT制度)からの自立化という二つの相反する課題を持っています。高配当なのは減価償却費からの超過収益も含めた分配金により、6%前後の高い利回りが実現されているといえます。
現在は太陽光メガソーラー発電所と一部風力発電所・水力発電所・バイオ発電ですが、クリーンな再生エネルギー売電や敷地の使用賃貸によって、安定的なリターンを得られています。このインフラファンドもNISA成長投資での購入対象になります。
インフラファンドは現在コロナ禍を上回る上場以来の安値圏となり、巡行利回りが6%だったものが、なんと利回り8%にタッチしています。確かに2033年以後の電力固定買取り(FIT)終了やリート同様の利益の90%還元スキーム(導管性)の継続の政策的な不透明、減価償却費からの利益超過分配金による取得簿価の減価などの分かりにくい部分がプレミアム利回りとして存在しています。しかし、私はここまで売られる状況になるのは理解できません。
主要因は大口の売り方の離脱、または空売りだと考えており、お試し買い開始のチャンス到来だとも考えられます。じっくり時間分散投資を掛ける事を推奨したい。ここまでは机上の話、現実は買い手不足で大口の売却継続、１年以上の長期ダウントレンドですから、新規や追加の投資は慎重になりたいものです。
ただし電力固定買取り制度はメガソーラーでも20年間、新規のメガソーラーの電力買い取り価格は40円/kWhからスタート、2024年設置は12円/kWh年々と年々下落しており、2033年前後以降のFIT後の制度の運用、FIPとかRE100などとされる新たな制度での収益性の持続が鍵になる暫定短中期での投資先です。
■NISA成長投資について
NISAの投資枠では、最大1,800万円までの運用が可能ですが、うち成長投資枠が配当生活の対象口座になり、毎年投資の最大枠は240万円、5年間で成長投資枠最大の元本1,200万円までが投資可能となります。NISAには分配金や売却益が非課税になるという大きなメリットがあり、これにより長期での資産形成や配当生活が有利な形で可能になります。この制度を活用しない手はありません。
もし1,200万円の投資元本で利回り4.5%のポジションをNISAで実現できたとすれば、半年ごとに27万円、年間54万円の分配金や配当金が得られます。つまり毎月4.5万円の不労所得獲得です。
成長投資枠1,200万円×4.5%=54万円
54万円÷12ヶ月=4.5万円
このスキームが続くとすればNISA口座内では全て非課税となり恒久的にこの収益を非課税で受け取れる事になります。私も旧NISAと特定口座、新NISAを現在併用しており、非課税のメリットも多く享受しています。
統合された新NISA運用をもっと知りたい(全50回シリーズ)
皆さんもこの『NISAの成長投資枠を活用した"高配当投資によるインカムゲイン獲得"』を目指してみませんか?
NISAで作ったポジションは恒久保有が出来、非課税によるREITなどの運用にとって最適な設計になります。運用には少しコツがいりますが、全体像を把握して長期にリターンを得られれば、恒久的な不労所得の獲得ができます。
インカムゲインを狙う投資方法は、下の右の図にある『一般NISA』のイメージに相当し、毎年の配当などを可処分所得として受け取ることが出ます。もちろんこれを再投資して資産拡大も可能です。つまりこれは資産形成やリタイア後の消費行動にも活用することが出来るということです。
このJ-REIT保有による分配金獲得ですが、当月予定の分配金の全てが昨日SBI証券から入金されましたので、当月のインカムゲインを公開しました。インカムゲイン投資のイメージと共に今後の運用のご参考にしてください。
2024.9月、48万円のインカムゲイン報告
多くのインカムゲインは決算月の３か月後に配当や分配金の入金となります。したがって今月の入金は決算が3か月前に行われた銘柄です。レポートは入金が実現したベースでの報告となっています。
リートなどのインカムゲイン収入を報告
種別 総合型リート 3490
どんなリートか
１都３県中心にリノベ再生等で収益性高めた後、投資家に転売する物件開発や市街地再開発を手掛ける株式会社マリモがスポンサーの総合型J-REIT。地方住宅・商業施設をを主要な投資対象とし、資産規模は500億円前後と小ぶり、地域ポートフォリオでは、九州エリア29％、東海エリア14％を筆頭に、用途別では住宅が46％、商業施設が40％、残りがホテル、オフィスの構成。投資対象の性質上、減価償却費が比較的多くなるために利益超過分配を行う。旗艦物件は「アルティザ仙台花京院」
決算月と分配月
6月決算の分配9月と12月決算の分配3月の入金
今回の入金された分配金
3,864円入金
NISA口座にて運用
9/19現在株価
117,200円
年間予定分配金
6月 3,684円実績
12月 3,606円予定
6月 3,295円予定未定(2025年)
年間予定分配金利回り
5.89％
コメント
このリートの最大の特徴は、地方に特化・分散していることで、全国各地に散らばる形で運用されています。地方という特性から、物件の取得価格もある程度安く、高い利回りが確保出来ます。また地方の中でのNO1地域にターゲットを絞った投資戦略となっています。利回りが高いので、元本の投資回収も早くなります。マリモグループは投資家主義を掲げており、拡大よりは収益を求める傾向が強く、地方活性化に掛けられる方の投資先として検討ください。
種別 商業型リート 8964
どんなリートか
三井不動産がスポンサーの商業施設特化型J-REIT。競争力を有する「地域一番店」選別投資を掲げ、ポートフォリオの3分の1をリージョナル・ショッピングセンター（広域集客を念頭に置く大型商業施設）が占めている。収益と分配金の安定を重視して長期固定賃料中心の運用を行う。物件取得規模は3,600億円とミドルクラスのリート。JCR「AA」、R&I「AA-」格付取得。旗艦物件は「三井ショッピングパークららぽーと新三郷」。
決算月と分配月
6月決算の分配9月と12月決算の分配3月の入金
今回の入金された分配金
17,579円入金
特定口座にて運用中
9/19現在株価
431,000円
年間予定分配金
6月 11,030円実現
12月 10,930円予定
6月 10,600円予定未定(2025年)
年間予定分配金利回り
5.00％
コメント
元々はJTがスポンサーだったが、三井不動産に変更となり三井ブランドの商業リートになった。大規模ショッピングセンターが半分近く、中規模・都市型・スーパー・底地と多様な投資先です。10年長期の固定契約も多く収益は安定、現在ららぽーとなどの物件がスポンサーから入手できるのも強みだといえる。商業リートは米国では弱含んでいるものの国内では物件によらず「地域一番店」を投資方針に掲げて投資を行っていることもあり、今後も高い分配金の維持が期待ができる。
種別 オフィス型+複合リート 8987
どんなリートか
みずほフィナンシャルグループ、日鉄興和不動産、第一生命が主要スポンサーのオフィス型J-REIT。オフィス組入率90％以上としているが、現在オフィスビルが100％、都心5区が5割を占めている。地域では首都圏全体で80％超を占める。物件資産規模2,800億円とミドルクラスのリート達成後は資産入替えを進めている。旗艦物件は「赤坂インターシティ」(281億円)。JCR「AA-」格付取得。
決算月と分配月
6月決算の分配9月と12月決算の分配3月の入金
今回の入金された分配金
13,685円入金
特定口座にて運用
9/19現在株価
124,500円
年間予定分配金
6月 2,862円実現
12月 2,770円予定
6月 2,850円予定未定(2025年)
年間予定分配金利回り
4.51％
コメント
みずほが融資サポートをメイン株主の日鉄興和が開発物件やオフィス、サブスポンサーの第一生命が自社ビルや保有投資不動産を提供しているという変わった体制です。都心5区が全体の半分や都市部を中心とした100億規模の大型オフィスも多いが、10億単位の中小規模も保有している。大都市部と東京圏の安定オフィスを対象とする方針に変更はない。現段階は家賃減額や空床対策も頻発しており、分配金ジリ貧と収益からの上昇期待よりは減配懸念の方が大きい。
種別 総合型リート 3296
どんなリートか
双日からSBIグループへ2022年にメインスポンサー交代となった総合型J-REIT。2014年上場。都心の中規模オフィスと三大都市圏の住宅に重点投資し、商業施設にも分散投資している。ポートフォリオは112物件、資産規模2,587億円と、物件及びテナントの分散を特徴とする。用途構成は、オフィス50％以上、住宅50％以下、商業施設20%以下としている。JCR「A+」格付取得。旗艦物件は「大宮センタービル」。
決算月と分配月
1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金
今回の入金された分配金
42,019円入金
特定口座と新旧NISAにて運用
9/19現在株価
315,000円
年間予定分配金
6月 9,570円実現
12月 8,965円予定
6月 8,430円予定未定(2025年)
年間予定分配金利回り
5.52％
コメント
2022年に双日リートがSBIファイナンシャルサービシーズ株式会社に売却、SBIホールディングスが新たなスポンサーになる。分配金は8,000円台の後半を維持しており、取得価格が2,500億円と目標とした3,000億円へは停滞感が強い。今後、新スポンツーで外部成長と共に分配金増額や安定が期待できるのかはまだ未知数です。SBIホールディングスに期待できる方は、投資対象になるかもしれません。
種別 物流型リート 3487
どんなリートか
物流施設の開発・管理を行うCREをスポンサーとする物流施設特化型REIT。ポートフォリオの中心は、CREが開発したロジスクエアシリーズ物件。外部成長を加速して、資産規模は1,595億円に成長した。地域比率は関東が70%超、関西が20%を占める。また平均築年数は5.5年と極めて低い。シングルテナント物件が主力だが、マルチテナント型物件も取得していく方針。旗艦物件は「ロジスクエア大阪交野」。
決算月と分配月
6月決算の分配9月と12月決算の分配3月の入金
今回の入金された分配金
2,986円入金
特定口座にて運用
9/19現在株価
149,900円
年間予定分配金
6月 3,654円実現
12月 3,741円予定
6月 3,782円予定未定(2025年)
年間予定分配金利回り
5.02％
コメント
保有する物件もCRE開発のロジスクェア物流施設100%のみとなっており、開発後に取得とするケースも多く21物件、1,590億円弱の取得価格規模になったが築年数は5.4年という特徴がある。シングルテナント比率が高く、固定賃料が100%と安定だが、物件数が少ないことから契約解除時のインパクト緩和とリーシング力が問われるリートです。CREがスポンサーに付いている事やその新規竣工物件の優先交渉権があることから、増資は避けられないものの将来が見通しやすいリートだといえる。
種別 オフィス型リート 8951
どんなリートか
三井不動産がスポンサーの優良オフィスビル特化型J-REIT。リート最古参銘柄の一つで、都心大型オフィスビルを主要な投資対象としている。資産規模は1兆4000億円超とJ-REIT最大規模であり、含み益も多く、物件売却益を継続的に内部留保した分配金の安定性を実現している。JCR「AA+」、R&I「AA」高格付を取得。
決算月と分配月
6月決算の分配9月と12月決算の分配3月の入金
今回の入金された分配金
20,849円入金
特定口座にて運用
9/19現在株価
673,000円
年間予定分配金
6月 13,082円実現
12月 12,000円予定
6月 2,400円予定未定(2025年) 5分割に変更となります
2400円×5=12,000円
年間予定分配金利回り
3.57％
コメント
8951というリート創成期89～系の老舗リートの8901第1番を取得する最も老舗のリート。運営はあの三井不動産であり、オフィスの取得規模の大きさとポートフォリオは他に真似が出来ない存在です。物件の6割近くは三井からの仕入れであり、1兆円ファンドの初めてのリートとしても安定感と圧倒的な物件規模がある。ただ西新宿三井ビルディングの大型取得のように物件は立派ながらも古く、三井側からの押し付け的な取得もあるので注意。大きな投資元本が必要であり、ポートフォリオが小さい場合は、分散の意味で候補から除外してもよく、逆に寄らば大樹の影と安定感を得たいのならば、このリートが候補になる。
種別 総合型型リート 8955
どんなリートか
不動産デベロッパーの東京建物をメインスポンサーとする複合型REIT。2002年に5番目のREITとして上場した古参銘柄。資産規模は4848億円（2021/12末時点）。ポートフォリオは東京オフィスを中心に、繁華性の高い商業施設なども組み入れ。オフィスが約8割と都市型商業施設が約2割という構成。JCRから「AA」、R&Iから「AA-」という高格付を取得。MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数への組入れ銘柄。
決算月と分配月
6月決算の分配9月と12月決算の分配3月の入金
今回の入金された分配金
7,600円入金
NISA口座にて運用中のため非課税
9/19現在株価
355,000円
年間予定分配金
6月 7,600円実現
12月 7,700円予定
6月 7,800円予定未定(2025年)
年間予定分配金利回り
4.37％
コメント
100億円以上規模の大型オフィス中心のリートであり、取得や受託受益権を都市部の不動産から得て運営されている。大型解約やオフィス競合で一時苦戦したが、現在の入居率は事務所98%、商業99%であり効率をキープしている。7,600円の巡行分配金プランと含み益の高い物件の売却利益の活用で安定感は高い。守りと攻めを上手に対応しているリートです。
種別 ホテル型(+総合型)リート 8963
どんなリートか
外資系フォートレス・インベストメント・グループがスポンサーのホテル型J-REIT。投資対象は、ホテルと住居を中核資産とする総合型リート。ポートフォリオ構成は、ホテルが9割を占め、住居が1割弱。また英領ケイマンの島のホテル2件を保有し、物件取得額は約5,500億円。格付はJCRから「A」を取得。旗艦物件は沖縄石垣島のフサキビートリゾートホテル(403億円)
決算月と分配月
6月決算の分配9月と12月決算の分配3月の入金
今回の入金された分配金
3,056円入金
9/19現在株価
58,500円
年間予定分配金
6月 1,917円実現
12月 1,797円予定
6月 1,895円予定未定(2025年)
年間予定分配金利回り
6.31％
コメント
住居もあるもののホテル主体のリートで、200億円を超える大型ホテルも多数、小ぶりな物件まで保有しており、全133棟と地域と価格帯分散が効いたポートフォリオとなっている。物件の含み益も高く、売却時の内部留保と分配金の安定には大きく期待できる。2024年にはコロナで減少した分配金も復活し、ホテルリートとして安心して保有できる銘柄になりそうです。
■REITよりも高い利回りの高いインフラファンド
種別 インフラファンド 9284
どんなインフラファンドなのか
太陽光発電所の開発・運営を行う外資系カナディアン・ソーラー・プロジェクト株式会社が設立したインフラファンドでカナディアン・ソーラー・グループの日本法人。ポートフォリオは、カナディアン・ソーラー・プロジェクトが開発及び運用する国内太陽光発電施設13物件、合計パネル出力は約72.7MW、資産規模では約304億円となりインフラファンドでは最大級のファンド。FIT固定価格買取制度により、賃借人より最低保証賃料+売電収入連動賃料を受領した収益の安定化を図っている。
決算月と分配月
6月決算の分配9月と12月決算の分配3月の入金
今回の入金された分配金
51,142円入金
一部NISAにて運用中
9/19現在株価
87,500円
年間予定分配金
6月 3,775円実現
(利益超過金762円、なし3,013円)
12月 3,066円予定
(利益超過金廃止を開始)
6月 3,104円予定未定(2025年)
年間予定分配金利回り
7.16％
コメント
カナディアンソーラーはカナダの太陽光パネルトップメーカー、中国の工場生産中心に国際摩擦懸念もあるが、メーカーとしての製造から発電所開発・生産・運営まで一貫した運営ができて、独自の系統システムである垂直統合が強み。基本賃料に加え、発電量に応じ変動する実績連動賃料を採用しており、ソーラービジネスからの収益分配金に加算される設備減価償却費からの利益超過金廃止を2024年12月分より決断した。(巡行分配は3,700円から2024年12月分より利益超過分配を廃止)
インフラファンドの中では間違いなくトップブランドですが、残念な価格下落が続いている。インフラファンドでしたら、まずはここからスタートになると判断しますが、現在は投資タイミングを計るべき環境下です。
種別 インフラファンド 9285
どんなインフラファンドなのか
半導体事業や再生エネルギー事業を手掛けるアドバンテックの傘下、東京インフラホールディングスがメインスポンサーのインフラファンド。投資方針は再生エネルギー発電所全体だが、保有物件全てが太陽光発電所となっている。上場取得価格合計額は約85億円と小規模であり、出力合計では65％程度が福島県のTI矢吹太陽光発電所が占めている。スポンサーのあいおいニッセイ同和損害保険よる初の最低保証賃料額の確保を導入して保険スキームで資金効率の向上を目指す。
決算月と分配月
6月決算の分配9月と12月決算の分配3月の入金
今回の入金された分配金
29,000円入金
NISA口座にて運用
9/19現在株価
67,200円
年間予定分配金
6月 2,900円実現
(利益超過金1,417円)
12月 2,900円予定
(利益超過金1,375円)
6月 2,905円予定未定(2025年)
(利益超過金1,288円)
年間予定分配金利回り
8.54％
コメント
インフラファンドは増資をして設備を拡充、売電収益や賃料の安定確保と同時に新規減価償却費による資産の減少とそこからの利益超過金を大きく分配して分配金の安定化を計るスキームですが、現段階で東京インフラは増資後も価格下落が続いている状況です。発電計画の未達や巡行分配金3,000円が維持できない部分が嫌われており、増資後PO価格は大幅な残念な価格割れとなっていおり、投資には注意が必要です。
債券のインカムゲイン収入を報告
種別 社債債券
どんな債券か
三菱UFJファイナンシャルグループが発行するドル建て社債です。通貨米ドル・格付けムーディーズA1、S&P A- 。日本企業が発行する米国債券利付債で、年2回の利払いと満期時に額面元本が償還されます。現在3本の債券を保有しています。
決算月と分配月
3月と9月に利金支払い
年間2回の分配金
3月 1,862ドル
9月 1,862ドル
3月 1,862ドル(2025年)
今回の入金された分配金
1,778.4ドル入金
(252,498円換算/142.3円ドル円)
比較的高い利回りを社債でしたら中期期債でも確保できるのが、社債投資の魅力です。受け取りはドルですから為替リスクがありますが、ドルでの株式再投資を行ったり、日本円に両替したり、外貨建てのMMF口座で保有して利金を貰うこともできます。為替に負けないよう利回りとのイーブンレートを計算して投資をすることで、安定したインカムゲインを受け取れるでしょう。
種別 社債債券
どんな債券か
あのウォルト・ディズニー・カンパニーが発行するドル建て社債です。通貨米ドル・A2（Moody's）/A-（S&P）/A-（Fitch）格付けムーディーズA1のドル建て債券利付債で、年現在は経営盤石環境が続いています。年2回の利払いと満期時に額面元本が償還されます。
決算月と分配月
3月と9月に利金支払い
年間2回の分配金
3月 278ドル
9月 278ドル
3月 278ドル(2025年)
今回の入金された分配金
(9/23分配での見通し額です)
278ドル入金
(39,615円換算/142.5円ドル円)
ディズニーリゾートやホテルを運営するあの有名企業です。20年超えでも将来安定した経営を期待して、5%レベルの実質利回りを長期で運用する社債に投資をしています。満期まで保有してた場合、ドル円が85円程度にならない限りは元本割れは起こらない長期投資にて運用しています。また私の寿命が満期まで万一先に尽きれば相続後も利払いを受けてもらえればと思い長期にて運用しています。為替に負けない利回りのイーブンレートを計算した投資をすることで、債券損失を回避できる運用になる可能性が高く、途中換金しないことが肝要です。
当月リート・債券からの入金まとめ
アセットアロケーションがインカムを安定
始めから読むはここから
『経済的自由の実現!! 年間400万円超えインカムゲイン獲得』2021年運用を総括
これまで40代からの特別な収入の高い人ではなくても『金融資産5,000万円』を作る方法をシリーズ化して解説してきました。
全50回でのシリーズでしたが、今回がその最終回になります。ここまでのシリーズを読まれた人は、金融資産を作る目的やその具体策については相当理解が進むでしょう。
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