2024年10月度 インカム不労所得13.8万円をNISA成長投資で実現【FP事務所トータルサポートブログ】
FP事務所の中でも数少ない独立系非販売のFP事務所であるトータルサポートの相談の多くは、リタイアメントにともなうプランニングやそれに伴う資産運用、退職前の経済的自立による早期リタイア・FIREを目指す相談が大変多いFP事務所です。
それはNISAやFIRE・資産形成への連載したブログや雑誌への関連投稿記事も影響していますが、多くの方が関心の高い『配当生活・配当所得』にも強いファイナンシャルプランナーだからなのでしょう。
代表の横谷は、日本FP協会のAFPの活動と共に自身も配当所得=インカムゲインをコアにした現役の投資家です。実際、年間インカムゲインも400万円超えのFPだからこそ、中立・非販売で顧客に寄り添ったコンサルが実現でき、相談者のクライアント様もそれに期待しての申し込みが多いと推察しています。
本ブログでは定期的にインカムゲイン投資家として毎月のインカム収入の一部を公開しています。皆さんが感じる"配当生活"に匹敵する収入に相当するかもしれません。当月のインカムゲイン獲得の一部ですが、参考にしてみてください。
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年間400万円インカム収入の核、Jリート・債券投資
インカム収入とは何?
インカムゲイン投資は売却による収益を取るキャビタルゲインとは異なり、保有することで得られる利益です。インカム収入の代表格として株式からの配当や分配金、債券の利金、不動産投資からの家賃、ソーシャルレンディング利金や利子収入などですが、多くはほったらかし的な運用が魅力の投資スタイルです。
インカムゲインとキャピタルゲイン
インカム投資 究極の目指す姿は
年間生活費
≦ 年間運用インカムでカバーですね
配当金生活をシミュレーション
毎月一定の配当金を得るために、いくら必要になるかシミュレーションしてみることです。投資金額は同じでも、配当利回りが違えばもらえる配当金も変わってくるので、配当利回りを考慮する必要があります。また受取も特定口座の場合には、ざっと20%(正式には20.315%)の課税後の受取になるので、どの口座を利用するかも重要です。恒久非課税のＮＩＳＡ口座が最も投資効率が高い口座になり、間違いなくおすすめします。
例えばNISA口座から日々の生活や老後の生活に毎月4.5万円のインカムゲインが得られるだけでも、大きく生活の潤いや安心感が違ってくるでしょう。ここで公開する運用方法は、取り組みがしやすい不動産投資信託J-REITと債券からの利金を中心にお届けいたします。
株式等によりインカムゲイン収入を得るには
株式でもJ-REIT(不動産投資信託)をご存知ですか? J-REITの魅力は、何と言っても高利回り・高配当なことです。なぜ高配当になるかというと、Ｊ-REITには運用後の利益の90％以上を配当することで法人税の支払いが免除されるという仕組みがあり、法人税をゼロにして投資家に還元する仕組みですから配当投資には最適商品です。
現在J-リートは1年以上の逆風の真っただ中の動きをしています。価格下落が続いた結果、10月現在の全銘柄平均利回りは4.95%(前月は4.7%ですから価格悪化)となっています。
私のポジションではコロナ禍暴落のポジションも多く合計の利回りは5.01%、20.315%の税引で4.15%です。もちろん新旧NISAは非課税ですから投資効率は上がります。
今後の金利先高懸念や海外投資家の離脱で売り方優勢の真っただ中ですが、賃料環境と物件の売却環境は良好であり、こんな時こそ余力を温存しつつ、じっくりとポジションを作るチャンスかもしれません。
J-REITは投資家から集めた資金で収益不動産を買い管理、家賃や売却益を投資家に分配します。大きなファンドでは1兆円を超えるものもあり、小さなファンドでも数千億円となり、オフィス・住居・商業施設・物流施設・ホテル・ヘルスなどが主な投資先になっています。
このJ-REITはNISAの成長投資枠でも購入ができ、利回りも4%超えとなっている銘柄も珍しくなく、インカムゲイン獲得の有望な投資先です。一度購入すると年間2回の決算月がほとんどのリートに存在して、年間2回の分配金を得ることができます。
賃貸契約の特性から住居でも最低2年間、物流倉庫などは長期10年間契約も珍しくなく、期間中の安定家賃が見込めるため、分配金予測も立てやすいのが特徴です。
また私は株式資産の15％をリミットにインフラファンドにも投資をしています。
インフラファンドは、再生可能エネルギー発電設備等への投資を通じて安定したキャッシュフローや収益を得られる投資先です。これは中長期に渡る持続的な成長戦略及び分配金を約束するもので、仕組みとしてはJ-REITと同様の投資家へ90%分配の仕組みで法人税を回避しています。
メガソーラー発電所
風力発電所
再生エネルギーには国策としての大きな拡大性と国の固定売電価格(FIT制度)からの自立化という二つの相反する課題を持っています。高配当なのは減価償却費からの超過収益も含めた分配金により、6%前後の高い利回りが実現されているといえます。
現在は太陽光メガソーラー発電所と一部風力発電所・水力発電所・バイオ発電ですが、クリーンな再生エネルギー売電や敷地の使用賃貸によって、安定的なリターンを得られています。このインフラファンドもNISA成長投資での購入対象になります。
インフラファンドは現在コロナ禍を上回る上場以来の安値圏が続いています。結果として2020年の上場価格を大きく割り込んでいます。巡行利回りが6%だったものが、なんと現在利回り8～9%にタッチしています。机上ではチャンスなのですが、さまざまな理由と憶測が入り混じり、投資家不在にもなっている状況でしょう。
確かに2033年以後の電力固定買取り制度(FIT)終了やリート同様の利益の90%還元スキーム(導管性)の継続可否、再生可能エネルギーに対する政策的な不透明が続いています。またタコ足ではないものの、減価償却費からの利益超過分配金支払いによる取得簿価の減価などの分かりにくい部分が高いプレミアム利回りとして存在しています。しかし、私はここまで売られる状況になるのは理解できませんが、ダラダラと下がり続けているのは事実です。
主要因は大口の売り方の離脱と空売りだと考えており、板が薄いので簡単に売り崩されてしまっています。ただし、8%-9%利回りは、お試し買い開始のチャンス到来だとも考えられます。そのためにはじっくりとした時間分散投資を掛ける事を推奨します。ここまでは机上の話、現実は買い手不足で１年以上の長期ダウントレンドでの高い利回り実現すから、思い切った新規投資や追加投資には慎重になりたいものです。
ただし電力固定買取り制度はメガソーラーでも20年間、新規のメガソーラーの買い取り価格は年々下落しており、2033年前後以降のFIT後の制度の運用、FIPとかRE100などとされる新たな制度での収益性の持続が鍵になる暫定短中期での投資先です。
■NISA成長投資について
NISAの投資枠では、最大1,800万円までの運用が可能ですが、うち成長投資枠が配当生活の対象口座になり、毎年投資の最大枠は240万円、5年間で成長投資枠最大の元本1,200万円までが投資可能となります。NISAには分配金や売却益が非課税になるという大きなメリットがあり、これにより長期での資産形成や配当生活が有利な形で可能になります。この制度を活用しない手はありません。
もし1,200万円の投資元本で利回り4.5%のポジションをNISAで実現できたとすれば、半年ごとに27万円、年間54万円の分配金や配当金が得られます。つまり毎月4.5万円の不労所得獲得です。
成長投資枠1,200万円×4.5%=54万円
54万円÷12ヶ月=4.5万円
このスキームが続くとすればNISA口座内では全て非課税となり恒久的にこの収益を非課税で受け取れる事になります。私も旧NISAと特定口座、新NISAを現在併用しており、非課税のメリットも多く享受しています。
統合された新NISA運用をもっと知りたい(全50回シリーズ)
皆さんもこの『NISAの成長投資枠を活用した"高配当投資によるインカムゲイン獲得"』を目指してみませんか?
NISAで作ったポジションは恒久保有が出来、非課税によるREITなどの運用にとって最適な設計になります。運用には少しコツがいりますが、全体像を把握して長期にリターンを得られれば、恒久的な不労所得の獲得ができます。
インカムゲインを狙う投資方法は、下の右の図にある『一般NISA』のイメージに相当し、毎年の配当などを可処分所得として受け取ることが出ます。もちろんこれを再投資して資産拡大も可能です。つまりこれは資産形成やリタイア後の消費行動にも活用することが出来るということです。
このJ-REIT保有による分配金獲得ですが、当月予定の分配金の全てが昨日SBI証券から入金されましたので、当月のインカムゲインを公開しました。インカムゲイン投資のイメージと共に今後の運用のご参考にしてください。
2024.10月のインカムゲインを報告
多くのインカムゲインは決算月の３か月後に配当や分配金の入金となります。したがって今月の入金は決算が3か月前に行われた銘柄です。レポートは入金が実現したベースでの報告となっています。
リートなどのインカムゲイン収入を報告
種別 総合型リート3468
どんなリートか
投資ファンドのスターアジアグループをスポンサーとするREIT。資産規模は2,400億円、用途別ではオフィスが31％、ホテルが29％と高く、住宅、物流施設、商業施設、学生専用レジデンスにも分散投資する。他のリートの買収も狙うような肉食系リートです。
決算月と分配月
1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金
今回の入金された分配金
63,439円入金されました
NISA口座と特定口座にて運用中
10/24現在株価
50,300円
年間予定分配
7月 1,596円分配
1月 1,538円予定(2025年)
7月 1,553円
最新年間予定分配金利回り
6.15％
コメント
現在6％前後利回りとなり、価格も安く取り扱いやすい。分配金の再投資も含めておすすめしやすい銘柄です。グループは独立系ファンドマネジャーとしても米国の機関投資家等に日本の不動産に関する投資を助言もしており、情報収集力や市場分析力が持ち味となっている。さくらリートを合併して拡大後、2026年までに資産規模3,000億円、物件目安100件、そして1口当たりの分配金を1,600円以上とする目標を掲げている。
種別 住居型リート3269
どんなリートか
伊藤忠グループがスポンサーの住居に特化したJ-REITです。合併によって資産規模は4,800億円を超える住居では大型リートとなり、住居特化型ならではの分散された安定感があります。現在東京23区の投資が7割であり、東京は賃料拡大傾向もあり安定的な期待ができるでしょう。
決算月と分配月
1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金
今回の入金された分配金
5,925円入金されました
NISA口座にて運用中
10/24現在株価
307,500円
年間予定分配
7月 5,925円分配
1月 5,930円予定(2025年)
7月 5,935円未定
最新年間予定分配金利回り
3.86％
コメント
住居専用のリートの中では利回り3.8%は少し物足りない利回りだが、都心部中心であることを考えると投資適格に該当すると判断しています。(地方住居リートは5-6%超えに対して)
種別 総合型(オフィス)リート3234
どんなリートか
森グループとしては2つのリートを組成、森ヒルズリートは森ビル、森トラストリートは森トラストが運営しており、この森ヒルズリートはオフィス中心のリートです。ポートフォリオの約95％がオフィスであり、森ビルが開発した有名タワービルの持分を継続的に追加取得している。資産規模は4,000億円超。
決算月と分配月
1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金
今回の入金された分配金
3,310円入金されました
NISA口座にて運用中
10/24現在株価
127,300円
年間予定分配
7月 3,310円分配
1月 3,080円予定(2025年)
7月 3,090円予定
最新年間予定分配金利回り
4.85％
コメント
港区が95％のオフィスリートであり、あの著名なヒルズのオーナーにもなれます。物件・テナント数は少ないのがひとつりリスクだが、稼働率はほぼ満床の維持が出来ているのは流石といえる森ブランドです。
(六本木ヒルズ・アーク森ビル・虎ノ門ヒルズ・赤坂汐留タワーなど・・森大型物件がポートフェリオ)
S級の物件が多く、今後も森ブランドが継続できるという方には有望な投資先でしょう。
種別 物流型(インフラ)リート3249
どんなリートか
米国投資ファンド運営のKKRがスポンサーであり、オルタナティブ投資としてJ-REITにも参入している。物流施設だけでなく、R&D施設、空港、データセンター、工場の底地等のインフラ投資も対象としていて多岐にわたる。これらの施設や産業不動産も投資対象としている。物流施設50％、インフラ施設16％、工場・研究開発施設等34％の構成（鑑定評価額ベース）が保有資産。
決算月と分配月
1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金
今回の入金された分配金
8,392円入金されました
特定口座にて運用中
10/24現在株価
114,500円
年間予定分配
7月 3,510円分配
1月 3,450円予定(2025年)
7月 3,450円予定
最新年間予定分配金利回り
6.02％
コメント
インダストリアル不動産と位置付けた運用先に投資が集中する珍しいリートです。産業用不動産に関わるものや、インフラに関わる物件で、研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、企業間物流、組立・加工、販売物流、リサイクルなどが該当するとしています。しかし、遂に6％利回りまで価格低落となり、価格も安く取り扱いやすいものの、長期価格下落トレンドが継続発生しているので購入には注意が必要です。運用の安定感は抜群なですが、ファンドリートというスポンサーリスクは内在しており、また日本KKR自体の保有不動産の売却先にもなっていることや最終的にファンド自体の売却といった選択肢もある企業であることは忘れてはいけません。
種別 住居型リート3282
どんなリートか
東急不動産がスポンサーの住居型J-REITです。投資エリアは東京圏であり9割以上を東京圏が占めている。東急不動産が開発するコンフォリア名の物件であり、コンパクト・シングル住居が中心となる。資産規模は3,000億円超。
決算月と分配月
1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金
今回の入金された分配金
5,714円入金されました
NISA口座にて運用中
10/24現在株価
299,500円
年間予定分配
7月 5,714円分配
1月 5,750円予定(2025年)
7月 5,730円予定
最新年間予定分配金利回り
3.83％
コメント
やはり住居系の都心型物件は3％台前後の利回りが期待利回りになるのでしょう。東急不動産の知名度もあり、大化けしないが安心して保有できるリートです。ただし、住居リートの家賃値上げについてはインフレやコスト負担との関連性は高いものの、支払う住居家賃には限界があるので、現在の好環境がいつまでも続くとは限らない事を肝に銘じておきましょう。
種別 商業型リート3292
どんなリートか
あのイオングループが運営するイオンだけのJ-REITです。運用先の多くはイオンモールなどの大規模商業施設であり80％以上、その他のイオン商業施設やイオン物流施設が30%以下という方針で運営している(海外にも2物件あり)。資産規模は4,690億円。
決算月と分配月
1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金
今回の入金された分配金
10,703円入金されました
10/24現在株価
127,900円
年間予定分配金
7月 3,340円予定
1月 3,350円予定(2025年)
7月 3,350円予定
最新年間予定分配金利回り
5.24％
コメント
いわずと知れたイオンの専用リートです。GMSが業界不振の中でも、勝ち組として全国に展開しており安定感は高い。本業が厳しいもののイオンがダメになったら、日本も終わりに近いとも言えるブランドであり、そこへの賃借はある程度商業リートには安定がまだまだ期待できるでしょう。2050年問題などでの地方の人口減少は、イオンならではの大型物件故なので将来リスクとなる懸念はあるのが弱点のひとつです。
種別 ヘルス型リート 3455
どんなリートか
介護事業のシップヘルスケアホールディングス、三井住友銀行、NECキャピタルソリューションを主要スポンサーとするヘルスケア施設特化型J-REITです。75%が有料老人ホームであり、現在は物件取得合戦になっている。三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏）を組入80％以上とする方針を掲げ、資産規模は小ぶりな792億円。
決算月と分配月
1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金
今回の入金された分配金
5,331円入金されました
特定口座で運用中
10/24現在株価
110,300円
年間予定分配
7月 3,261円分配
1月 3,175円予定(2025年)
7月 3,140円予定
最新年間予定分配金利回り
5.73％
コメント
介護関連は物件取得合戦が続いているが、思ったよりも旨味が少ないといえる。それは固定賃料が多く、介護費用の大きな上昇が期待できないからです。しかし稼働率がほぼ100%確保ができるのは魅力なのが介護施設です。ビジネスで考えると今後の賃料値上げには困難を伴う中での物件取得価格の上昇とインフレからのコスト増には弱いリートだといえ、価格の安定までは投資しにくいリートでしょう。
種別 住居型リート 3459
どんなリートか
関西サムティグループが中心スポンサーとなるJ-REITです。サムティが得意とするシングル・コンパクトタイプ住宅への投資であり、地方都市が8割と主な対象としているために高い利回りが実現されています。都市部でなくても準都市部となる地方都市をターゲットをして資産規模1,640億円を実現。
決算月と分配月
1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金
今回の入金された分配金
5,292円入金されました
NISA口座にて運用中
10/24現在株価
93,700円
年間予定分配金
7月 2,646円分配
1月 2,634円予定(2025年)
7月 2,615円予定
最新年間予定分配金利回り
5.60％
コメント
サムティは不動産開発を中心にさまざまな事業を行っていますが、リートの中で地方都市への特化ではハイリターンの実現が出来ます。ただしスポンサーの出口売却戦略にされている可能性のあり、地方中心故に地価上昇は期待しずらく、地価の下落には弱く注意が必要です。高利回りの住居への投資として割り切れる方に向いた投資先でしょう。
種別 総合型リート 2989
どんなリートか
東海道エリアに重点特化するJ-REIT。東海といえば静岡県であり、静岡を核として愛知・三重県の3県への投資比率を60%以上としている。通常のリートと異なり、スポンサーは不動産デベロッパーのヨシコン（JD上場）をコアに、地場の9社から組成されている。対象は、物流施設や底地とともにオフィスビル「産業インフラ」と、住宅・商業施設の底地等「生活インフラ」の2つに区分している。 資産規模は452億円。
決算月と分配月
1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金
今回の入金された分配金
7,862円入金されました
特定口座にて運用中
10/24現在株価
105,800円
年間予定分配
7月 3,884円分配
1月 3,380円予定(2025年)
7月 3,284円未定
最新年間予定分配金利回り
6.30％
コメント
東海道の地場ならではの案件獲得が特徴のリートであり、上場経過年も最も浅いリートながら、分配金の上昇と高い利回りを現段階では実現しています。ディベロッパーの信頼度不透明と南海トラフ巨大地震などの懸念エリアですから、重点投資ではなく地域特化型の分散高利回り案件として捉えてみたら如何でしょうか。
種別 総合型リート 2971
どんなリートか
日本エスコンがスポンサーのJ-REIT。中部電力の連結子会社でもあり親会社もサポート会社にて物件情報提供等を行っている。投資方針は首都圏、近畿圏、中京圏、福岡県、北海道圏の生活密着型商業施設（底地含む）と住宅（20%以下)、ヘルスケア施設、教育施設、ホテル、物流施設を投資対象としている。
決算月と分配月
1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金
今回の入金された分配金
7,751円入金されました
特定口座にて運用中
10/24現在株価
115,800円
年間予定分配
7月 3,242円分配
1月 3,280円予定(2025年)
7月 3,242円予定
最新年間予定分配金利回り
5.98％
コメント
2022年に運用会社がスポンサーとの物件取得などで3か月の行政処分を受けており、大きく価格が下落して、株主に対して不利益行為となった銘柄です。原因は親会社との物件調達に関わる鑑定評価額の意図的な変更で、いわゆる親会社の言い値での物件購入に対する処分でした。この行政処分が気になる人は購入を避けているでしょうし、事件はチャンスと考えれば投資先対象になると思います。
種別 物流型リート 3471
どんなリートか
優良三井不動産をスポンサーとする物流J-REITです。物流施設への投資に加えてポートフォリオの20％以内でデータセンター等のインダストリアル投資も行うとされている。資産規模は三井としてはまだ小ぶりな3,724億円、分配金も右肩上がりであり、今後の成長に期待できる。
決算月と分配月
1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金
今回の入金された分配金
14,497円入金されました
特定口座にて運用中
10/24現在株価
406,500円
最新年間予定分配
7月 9,214円分配
1月 4,657円予定(2025年ADロジを統合)
7月 3,629円予定
最新年間予定分配金利回り
4.72％
コメント
三井の冠がついた物流リートであり、好感度は高い。分配金も外部成長と共に毎年拡大し続けており、今後も安定的な運用に期待できる。現在、物流関連は価格調整が進んでおり、購入チャンスには買い増ししたい銘柄です。同じ三井系物流のアドバンスロジを次回から統合合併が予定されており、増資物件取得の厳しい環境下での進化に期待する方は投資対象になります。
債券のインカムゲイン収入を報告
種別 米国ドル建て債券
どんな債券か
運用の中心は米国債券です。それは現在高利回りであり、特に米国政府が発行する国債は世界で最も安全な債券と言われています。発行はストリップス債というゼロクーポン債と利付債の2種類ですが、インカム投資家として利付債を運用しています。これ以外にも日本企業が発行する米国債券利付債にも投資しています。
決算月と分配月 当月は該当なし
年間2回の分配金
今回の入金された分配金 当月は利金の支払いなし
0ドル入金
(0円換算/154円ドル円)
※当月の債券からの利金入金はありませんでした。
当月リート・債券からの入金まとめ
アセットアロケーションがインカムを安定
始めから読むはここから
『経済的自由の実現!! 年間400万円超えインカムゲイン獲得』2021年運用を総括
これまで40代からの特別な収入の高い人ではなくても『金融資産5,000万円』を作る方法をシリーズ化して解説してきました。
全50回でのシリーズでしたが、今回がその最終回になります。ここまでのシリーズを読まれた人は、金融資産を作る目的やその具体策については相当理解が進むでしょう。
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