2025年1月度 インカム不労所得20.2万円をNISA成長投資で実現【FP事務所トータルサポートブログ】
FP事務所の中でも数少ない独立系非販売のFP事務所であるトータルサポートの相談の多くは、リタイアメントにともなうプランニングやそれに伴う資産運用、退職前の経済的自立による早期リタイア・FIREを目指す相談が大変多いFP事務所です。
それはNISAやFIRE・資産形成への連載したブログや雑誌への関連投稿記事も影響していますが、多くの方が関心の高い『配当生活・配当所得』にも強いファイナンシャルプランナーだからなのでしょう。
代表の横谷は、日本FP協会のAFPの活動と共に自身も配当所得=インカムゲインをコアにした現役の投資家です。実際、年間インカムゲインも400万円超えのFPだからこそ、中立・非販売で顧客に寄り添ったコンサルが実現でき、相談者のクライアント様もそれに期待しての申し込みが多いFPです。
本ブログでは定期的にインカムゲイン投資家として毎月のインカム収入の一部を公開しています。皆さんが感じる"配当生活"に匹敵する収入に相当するかもしれません。当月のインカムゲイン獲得の一部ですが、参考にしてみてください。
*******************************
ファイナンシャルプランナーjp専門家登録
年間400万円インカム収入の核、Jリート・債券投資
インカム収入とは何?
インカムゲイン投資は売却による収益を取るキャビタルゲインとは異なり、保有することで得られる利益です。インカム収入の代表格として株式からの配当や分配金、債券の利金、不動産投資からの家賃、ソーシャルレンディング利金や利子収入などですが、多くはほったらかし的な運用が魅力の投資スタイルです。
インカムゲインとキャピタルゲイン
インカム投資 究極の目指す姿は
年間生活費
≦ 年間運用インカムでカバーですね
配当金生活をシミュレーション
毎月一定の配当金を得るために、いくら必要になるかシミュレーションしてみることです。投資金額は同じでも、配当利回りが違えばもらえる配当金も変わってくるので、配当利回りを考慮する必要があります。
また受取も特定口座の場合には、ざっと20%(正式には20.315%)の課税後の受取になるので、どの口座を利用するかも重要です。恒久非課税のＮＩＳＡ口座が最も投資効率が高い口座ですから、間違いなくおすすめします。
例えばNISA口座から日々の生活や老後の生活に毎月4.5万円のインカムゲインが得られるだけでも、大きく生活の潤いや安心感が違ってくるでしょう。ここで公開する運用方法は、取り組みがしやすい不動産投資信託J-REITと債券からの利金を中心にお届けいたします。
この月額4.5万円という金額は実は新NISAの成長投資枠フル活用で毎月得られる額になることを後ほど解説します。
株式等によりインカムゲイン収入を得る方法の有力候補のひとつにリート投資がある
株式でもJ-REIT(不動産投資信託)をご存知ですか?
J-REITとは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、住居など複数の不動産を購入し、そこから生じる賃貸収入や売却益を投資家に分配する商品です。株式市場に上場、簡単に買う事が出来る不動産投資です。
このJ-REITの魅力は、何と言っても高利回り・高配当なことです。なぜ高配当になるかというと、Ｊ-REITには運用後の利益の90％以上を配当することで法人税の支払いが免除されるという仕組みがあり、法人税をゼロにして投資家に還元する仕組みですから配当投資には最適商品です。
現在J-リートは1年以上の逆風の真っただ中の動きをしています。コロナ暴落2020.3月から短期で急回復、東証リート指数2000前後のボックス圏内で動いていました。
その後1年以上の価格調整が継続した結果、1月現在の全銘柄平均利回りは5.11%(前月も5.11%)と高配当となっており、投資妙味は普段よりあるものの個別銘柄の買い時待ち(反発待ち)の状態だともいえます。
私のポジションはコロナ禍暴落で作ったポジションも多いものの、その後の買い増し分は現在含み損を抱えています。それでも平均表面利回りは6%超えであり、これは高配当投資ではよくあることだと思っています。
つまり、毎年6%の分配を受け取って10年運用していると累計60%リターン実現ですから、万一の半値にも耐えられそうです。現在は毎月の配当確保に着目して価格回復を待ちながら、リートのETFをコツコツ買い増しています。
現在の東証リート価格は下のよう状況ですが、配当込みでインカム投資は考えなくてはいけません。配当含まずでもここ数年はプラスでした。
この過去3年で30%近い下落ですが、配当込みでの指数ではどうかと調べると、日経新聞の記事引用から見るとプラスであり、インカムゲインのパワーの存在感を感じる事ができます。
2025年は過去の指数からすれば反発の年であり、配当投資生活を目指すには狙い目になりそうです。
日本経済新聞より引用
なぜなら、日銀の利上げによる金利先高懸念を織り込みつつ、国内機関投資家や海外投資家がJリートを離脱したJ-REIT市場の昨今ですが、売られ過ぎの感は否めません。
投資環境としての賃料上昇と物件の売却環境は好調です。逆に物件の高額化はリスクですが、含み益の大きな高格付けの銘柄を大きな下落の時に、温存した余力で狙うことにチャンスがあるでしょう。今は『チャンス待ちでホールド、果報は寝て待て』です。
J-REITは投資家から集めた資金で収益不動産を買って管理、家賃や売却益を投資家に分配します。大きなファンドでは1兆円を超えるものもあり、小さなファンドでも数千億円となり、オフィス・住居・商業施設・物流施設・ホテル・ヘルスなどが主な投資先になっています。
このJ-REITはNISAの成長投資枠でも購入ができ、利回りも5%超えとなっている銘柄も珍しくなく、インカムゲイン獲得の有望な投資先です。一度購入すると年間2回の決算月がほとんどのリートに存在して、年間2回の分配金を得ることができます。
賃貸契約の特性から住居でも最低2年間、物流倉庫などは長期10年間契約も珍しくなく、期間中の安定家賃が見込めるため、分配金の予測も立てやすいのが特徴です。
また私は株式資産の15％をリミットにインフラファンドにも投資をしています。
インフラファンドは、再生可能エネルギー発電設備等への投資を通じて安定したキャッシュフローや収益を得られる投資先です。これは中長期に渡る持続的な成長戦略及び分配金を約束するもので、仕組みとしてはJ-REITと同様の仕組みで投資家へ90%分配で法人税を回避しています。
メガソーラー発電所
風力発電所
再生エネルギーには国策としての大きな拡大性と国の固定売電価格(FIT制度)からの自立化という二つの相反する課題を持っています。高配当なのは減価償却費からの超過収益も含めた分配金により、6%以上の高い利回りが実現されているからです。
現在は太陽光メガソーラー発電所と一部風力発電所・水力発電所・バイオ発電ですが、クリーンな再生エネルギー売電や敷地の使用賃貸によって、安定的なリターンを得られています。このインフラファンドもNISA成長投資での購入対象になります。
現在、インフラファンドは上場以来の安値が続いています。下のグラフの通り2020年3月よりの東証インフラファンド指数を大きく割り込んでいて投資対象としては精神的にきつい状況です。
巡行利回り6%だったものが、なんと現在利回り9～10%前後にもタッチしています。こうなると新規物件取得の増資も困難で、利回りだけみると机上ではチャンスなのです。しかし、さまざまな理由と憶測が入り混じり、投資家不在にもなっているからこそ、リスクに見合った利回りになっており、投資には留意が必要です。
CO2削減は国策ですが、2033年以後の電力固定買取り制度(FIT)の終了開始やリート同様の利益の90%還元スキーム(導管性10年間以降)の高配当の継続可否や再生可能エネルギーに対する政策の不透明(原発再開と新設等)な環境が続いています。
またタコ足ではないものの、減価償却費からの60%還元の利益超過分配金などの分かりにくい物流リートにもある超過分配が高利回りの実現理由です。
これは資本の払い戻しに該当した分配で、これがプレミアム利回りの実現となっており、この部分が分かりにくく、この仕組みとリスクの理解が必要です。機関は買い手ではなく、買い手が個人投資家中心であり価格が不安定です。
ただし国の電力固定買取り制度はメガソーラーでも固定20年間は約束された安定感がありますが、新規のメガソーラーの電力買い取り価格は年々下落しており、2033年前後以降のFIT後(卒FIT)の運用・新たな自由市場FIPやRE100とされる契約制度での収益性の持続が鍵になるため、暫定的な短中期限定の投資先になります。
これらの環境が整理されないと投資環境改善は起こりにくく、超過分配を考えるとNISAでの運用は個人的にはすすめにくい存在で、課税はされますが損益通算も可能な特定口座が現段階ではよいと考えています。
NISAの非課税成長投資枠を活用して配当投資の効率を上げよう
■NISA成長投資について
NISAの投資枠では、最大1,800万円までの運用が可能ですが、配当銘柄は成長投資枠が運用の対象口座になり、毎年投資の最大枠は240万円です。5年間で成長投資枠最大の元本1,200万円までが投資可能となります。
NISAには分配金や売却益が非課税になるという大きなメリットがあり、これにより長期での資産形成や配当生活が有利な形で可能になります。この制度を活用しない手はありません。
もし成長投資枠最大の1,200万円の投資元本で利回り4.5%のポジションをNISAで実現できたとすれば、半年ごとに27万円、年間54万円の分配金や配当金が非課税で得られるのです。つまり先程の毎月4.5万円の不労所得獲得になります。
成長投資枠1,200万円×4.5%=54万円
54万円÷12ヶ月=4.5万円
このスキームが続くNISA口座内では全て分配金が非課税となり、恒久的にこの収益を非課税で受け取ることになります。私も旧NISAと特定口座、新NISAを現在併用しており、非課税のメリットも多く享受しています。
統合された新NISA運用をもっと知りたい(全50回シリーズ)
皆さんもこの『NISAの成長投資枠を活用した"高配当投資によるインカムゲイン獲得"』を目指してみませんか?
NISAで作ったポジションは恒久保有が出来、非課税によるREITなどの運用にとって最適な設計になります。運用には少しコツがいりますが、全体像を把握して長期にリターンを得られれば、恒久的な不労所得の獲得ができるでしょう。
インカムゲインを狙う投資方法は、下の右の図にある『一般NISA』のイメージに相当し、毎年の配当などを可処分所得として受け取ることができます。もちろんこれを再投資した資産拡大も可能です。つまりこれは資産形成やリタイア後の消費行動にも活用することが出来るということです。
このJ-REIT保有による分配金獲得ですが、当月予定の分配金の全てが昨日SBI証券から入金されましたので、当月のインカムゲインを公開します。インカムゲイン投資のイメージと共に今後の運用のご参考にしてください。
2025年1月のリート・債券投資のインカムゲインまとめ
多くのインカムゲインは決算月の３か月後に配当や分配金の入金となります。したがって今月の入金は決算が3か月前に行われた銘柄です。レポートは入金が実現した月ベースでの報告となっています。
リートなどのインカムゲイン収入を報告
種別 総合型リート3476
どんなリートか
三井物産と不動産投資会社イデラキャピタルがスポンサーの総合型J-REITです。オフィスや商業施設の他、収益性が見込めるコアプラスアセット、インダストリアル不動産の取得も進めている。資産規模は1,756億円、用途別にオフィス54％、商業施設17％、ホテル19％、物流施設5％他とポートフォリオ分散されている。JCRから「A+」格付け。旗艦物件は「川崎テックセンター」。
決算月と分配月
4月決算の分配7月と10月決算の分配1月の入金
今回の入金された分配金
29,324円が入金されました
NISA口座と特定口座で運用中
1/24現在株価
40,500円
年間予定分配
10月 1,257円分配
4月 1,210円予定(2025年)
10月 1,210円予定
最新年間予定分配金利回り
5.98％
コメント
コロナ禍で旗艦物件の一つ、奈良県奈良市二条にある観光型ショッピングセンタ-ミ・ラーナ(商業施設)のリーシングも何とか解決、テナントやイベントサイドの入れ替えで空床対策を実施した結果、成果が出ている。変動賃料の比率を高くする戦略で、分配金1,300円巡行計画の実現余地は残している。取得価格ベースで1,700億円と小ぶり、高い利回りは魅力的でハイリターン案件として、リスクを許容できる方に向いた投資先だといえる。
種別 総合型リート 8956
どんなリートか
NTT都市開発がスポンサーの複合型J-REIT。投資対象はオフィス7と住居3の分散投資。投資地域は東京経済圏を中心としている。2020年にNTT都市開発が単独スポンサーとなり、NTT都市開発との更なる連携強化を図る。JCRから「AA」という高格付を取得。旗艦物件は東京港区のグランパーク、東京新宿の東京オペラシティビルなど。
決算月と分配月
4月決算の分配7月と10月決算の分配1月の入金
今回の入金された分配金
9,369円が入金されました
特定口座にて運用中
1/24現在株価
119,900円
年間予定分配金
10月 2,939円分配
4月 3,010円予定(2025年)
10月 3,110円予定
最新年間予定分配金利回り
5.10％
コメント
オフィスと住居の混合リートで入れ替えも進み、現在は住居部分が7割と安定感が強くなっている。住居部分の稼働はシングル中心で、オフィス部にはNTT関連のテナントも多く入っていることてで、稼働率の安定感があり、現在は売却益を得つつDPUをうまくコントロールしている。
種別 総合型(オフィス)リート3451
どんなリートか
不動産事業を手掛けるトーセイがスポンサーの総合型J-REIT。トーセイ自体は好調な業績であり、その再生事業、開発事業、賃貸事業等のノウハウを活かして、築年数に拘らない高利回りを実現している。資産規模は827億円と小ぶり。ポートフォリオは首都圏の中規模オフィス41％、住居52％、残りが商業施設で占める。旗艦物件は「関内トーセイビルⅡ」(41億円)と小ぶりな物件で分散されている。JCR「A-」格付け。
決算月と分配月
4月決算の分配7月と10月決算の分配1月の入金
今回の入金された分配金
17,982円が入金されました
特定口座にて運用中
1/24現在株価
126,200円
年間予定分配金
10月 3,761円分配
4月 3,710円予定(2025年)
10月 3,710円予定
最新年間予定分配金利回り
5.88％
コメント
東京圏で・築年数よりパフォーマンス・50億円以下の小ぶり物件に特化というトーセイの投資方針は、日本ビルファンドやジャパンリアルとは異なる投資方針ながら、高い利回りを実現している。つまり不動産再生事業による利回りアップを得意とした事業展開であり、築古物件をノウハウでもバリューアップしてテナントに貸し出せるので、高い賃料を確保できている。超一流でないが、不動産投資のニッチな部分での戦略に好感が持てる。
種別 総合型リート3309
どんなリートか
積水ハウスがスポンサーの総合型REIT。2014年の上場時はオフィス中心であったが、2018年5月に同一スポンサーの積水ハウス・レジデンシャル投資法人と合併をした。2023年に投資方針を変更し、現在は住宅を中心とした総合型REITへ移行している。旗艦物件は赤坂ガーデンの500億円とオフィスは高額が多く、物件取得価格は5,616億円と中規模のトップクラスです。
決算月と分配月
4月決算の分配7月と10月決算の分配1月の入金
今回の入金された分配金
5,792円が入金されました
特定口座にて運用中
1/24現在株価
78,100円
年間予定分配金
10月 1,817円分配
4月 2,320円予定(2025年)
10月 2,200円予定
最新年間予定分配金利回り
5.88％
コメント
合併後オフィスの比率を売却にて減少させおり、住居が7割近くになった。オフィスの取得額は大きく稼働率の高いオフィスを残しつつ、住居にウエイトを掛けて稼働率と分散運用が効き始めている状況だといえる。売却したオフィスの利益を活用して、新規物件取得と分配金の拡大が年次に渡り約束されている点が注目される。旗艦物件のガーデンシティ御殿山の一部・ホテル等ともにセット売却で減損をカバーして新規物件を取得したが、今後の分配金維持が課題になるだろう。
種別 オフィス型リート 8975
どんなリートか
総合不動産サービスを手掛けるいちごがスポンサーのオフィス特化型J-REITです。投資エリアは、首都4都県をポートフォリオの70%以上として中規模のオフィスを中心に投資をしている。物件取得価格2,246億円と小ぶり。JCR「A」格付け取得。旗艦物件「いちご神宮前ビル(72億円)・いちご丸の内ビル(69億円)」。
決算月と分配月
4月決算の分配7月と10月決算の分配1月の入金
今回の入金された分配金
2,146円が入金されました
特定口座での運用中
1/24現在株価
82,100円
年間予定分配金
10月 2,692円分配
4月 2,368円予定(2025年)
10月 2,127円予定
最新年間予定分配金利回り
5.48％
コメント
一期一会（いちごいちえ）」が由来のいちごグループ。アセットマネジメント事業で、統合をしつつ現在も3つの上場投資法⼈がある。いちごオフィス（J-REIT︓8975）、いちごホテル（J-REIT︓3463）、いちごグリーン（インフラF︓9282）。古いオフィスビルの建物を活かして改修・再生することを得意とする事業に取り組む。保有物件は中小型ビルが中心であり、再生後の高い利回り運用や売却を可能にしている。物件取得価格は2,200億円を超えてきているが、オフィスリートとしては小規模だといえる。個性あるリートを求めるならば、投資対象になりそう。
種別 総合型リート 8972
どんなリートか
不動産総合事業のケネディクスがスポンサーの総合型REIT。オフィス・レジデンス・商業の3つのリートをひとつに2023年合併して資産規模は1.2兆円近くの規模となった。現在、2021年にケネディクス自体が三井住友ファイナンス&リースの傘下となり、スポンサーからの多くのサポートが期待できる。旗艦物件は沖縄プリンスホテル(220億円)、KDX浜松町プレイス(207億円)と大型が多いが、KDXブランドのレジデンスも棟数が多く、比率は20%ながら安定感が高い。
決算月と分配月
4月決算の分配7月と10月決算の分配1月の入金
今回の入金された分配金
38,536円が入金されました
NISAと特定口座にて運用中
1/24現在株価
149,000円
年間予定分配金
10月 4,030円分配
4月 3,930円予定(2025年)
10月 3,943円予定
最新年間予定分配金利回り
5.28％
コメント
ケネディスクは不動産のプロとして投資効率重視でリート合併を実行したことで、アフターコロナ後の安定感が増した。オフィス売却により現在35%、住居27％、商業24%、また物流の強化方針も打ち出している。総合リートとしての価格評価は高いものの、三井住友ファイナンス&リースの傘下となったメリットはまだまだ不確定な状況。全リートの中での1兆円リートとしての大型メリットが活かせるかに掛かっている。
種別 ホテル型リート 3287
どんなリートか
ホテル開発・運営・再生事業にも強みを持つ星野リゾートがスポンサーのホテル特化型J-REIT。「星のや」「界」「リゾナーレ」「OMO」等の星野リゾートが運営するホテルのイメージが強いものの、ロードサイドの外部ホテル物件も多数積極取得しており、物件取得価格は2,200億円レベルまで成長した。JCRから「A+」格付け。旗艦物件はオープンしたての「OMO7大阪」「ANAクラウンプラザホテル広島」、ほかチサンインなどロードサイドホテル全70物件(25年1月現在)。
決算月と分配月
4月決算の分配7月と10月決算の分配1月の入金
今回の入金された分配金
23,910円が入金されました
NISAと特定口座にて運用中
1/24現在株価
205,000円
年間予定分配金 (2024年11月2分割)
10月 9,218円分配
4月 4,619円予定(2025年)
10月 5,000円予定
最新年間予定分配金利回り
469.％
コメント
全ホテルリートの中で最低レベルの利回りでも取引されているものの長期価格下落が続いています。それでも星野ブランドに対する期待値が乗ったプレミア価格だとも言えるリートです。前期も「界ポトロ(北海道白老町)」の取得など物件取得を進めており、アフターコロナでの収益回復に期待が待たれる。コロナ禍前分配は12,000円前後巡行の分配金であり、2分割後の分配がようやく5,000円規模まで回復してきたが物足りない状況です。ロードサイドホテル比率を抑え、星野リゾート運営物件50%超えを新たな方針とし、現在49%に到達した。インバウンド回復もあって期待ができるものの、利回りだけを見たら下落を続けていても、まだ高すぎると言え、配当回復がない限りインカム生活の投資案件になりにくいリートです。
債券のインカムゲイン収入を報告
種別 米国ドル社債
どんな債券か
三井住友ファイナンシャルグループが発行するドル建て社債です。通貨米ドル・格付けムーディーズA1。日本企業が発行する米国債券利付債で、年2回の利払いと満期時に額面元本が償還されます。
決算月と分配月
年間2回の分配金
1月 467ドル実現
7月 467ドル予定
1月 467ドル予定(2026年)
利回り3.54%の債券です。
今回の入金された分配金
467.4ドルが入金されました
(72,718円換算/155.58円ドル円で両替)
比較的高い利回りを社債でしたら確保できるのが、社債投資の魅力です。受け取りはドルですから為替リスクがありますが、ドルでの株式再投資を行ったり、日本円に両替したり、外貨建てのMMF口座で保有して利金を貰うこともできます。為替に負けないよう利回りとのイーブンレートを意識・計算して投資をすることで、安定したインカムゲインを受け取れます。
当月のリート・債券投資インカムゲインまとめ
当月リート・債券からの入金まとめ
アセットアロケーションがインカム資産を安定させる秘訣になります
アセットアロケーションがインカムを安定
始めから読むはここから
『経済的自由の実現!! 年間400万円超えインカムゲイン獲得』2021年運用を総括
これまで40代からの特別な収入が高い人ではなくても『金融資産5,000万円』を作る方法をシリーズ化して解説してきました。
全50回でのシリーズで、このシリーズを読まれた人は、金融資産を作る目的やその具体策については相当理解が進むでしょう。
メールでのお問い合わせはこちら
今回のFPブログ講座いかがでしたか? これらのブログ講座は皆様の「日本ブログ村」などへの下のクリックバーナーでのポイントが作成の原動力になっています。少しでもこの情報が役立ったとお考えの方は、下のバナーをクリックください。
当事務所のお得な情報提供記事へのエネルギーになります。ご協力を!!
